Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2024/3147 E., 2025/2326 K. sayılı kararı

T.C.

Yargıtay

6. Hukuk Dairesi

2024/3147 E., 2025/2326 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2024/930 E., 2024/547 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Büyükçekmece 4. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2023/551 E., 2024/216 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili ve fer'i müdahiller vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 29.05.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı .... Tic. Ltd. Şti. vekili Avukat ...., fer'i müdahil ... vd. vekili Avukat ..., fer'i müdahil ... vd. vekili Avukat ..., fer'i müdahil ... vekilleri Avukat ..., Avukat ... ile davacı ... vd. vekilleri Avukat ..., Avukat ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkilleri ile davalı yüklenici arasında düzenlenen .... Noterliğinin 03.07.2002 tarihli, ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile davalının müvekkillerine ait taşınmaz üzerine 55 adet villanın 36 ay içinde yapımını üstlendiği halde edimini süresi içinde ve tam olarak yerine getirmediğini, yüklenicinin bundan sonraki süreçte sözleşme konusu taşınmazlara iskân alabilmesinin ve sözleşmedeki şartlarla edimini ifa etmesinin de imkânsız hale geldiğini ileri sürerek, müvekkilleri ile davalı arasında tanzim edilen sözleşme ve ek protokollerin geriye etkili olarak feshine ve sözleşmenin hükümsüz kalması nedeniyle uğranılan zararların tespit ve tazminine, taleplerinin kabul edilmemesi halinde ise sözleşme ve ek protokollerin ileriye etkili olarak feshedilmesine ve sözleşmenin ifa edilmemesinden doğan zararların tespit ve tazminine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı vekili cevap dilekçesinde; dava tarihi itibariyle sözleşme konusu inşaatın reddedilemeyecek bir oranda tamamlandığını, dava konusu sözleşmede inşaatın anahtar teslimi olacağına ilişkin bir hüküm olmadığını, sözleşme konusu villaların natamam yapılacağının kararlaştırıldığını, iskân izni alınması konusunda davacı arsa sahiplerinin sorumluluklarını yerine getirmediklerini, müvekkilinin edimini yerine getirdiğini savunarak, öncelikle davanın hukuki yarar yokluğundan reddine, olmadığı takdirde akdin feshi talebinin reddi ile akdin yürürlükte olduğunu hüküm altına alınarak tespit olunacak noksan işlerin tamamlanmasına, bu halde hali hazırda arsa sahipleri uhdesinde bulunan ve dava konusu sözleşmeye göre davacı arsa sahipleri tarafından yükleniciye devri gereken payların davalı müvekkiline devrine, bu şekilde sözleşmenin tasfiyesine, aksi halde akdin ileriye etkili sonuç doğuracak şekilde feshine karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davaya katılma talebinde bulunan fer'i müdahiller vekilleri dilekçelerinde; davalı şirketin davacı toprak sahipleri ile 2002 senesinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, ... Mah., ... ada, ... parselde ... Evleri olarak bilinen 50 adet villadan oluşan siteyi davalı şirketin inşaa ettiğini, müvekkillerinin de değişik zamanlarda buradan villa satın aldıklarını, sitede oturumun 2005 yılından beri olduğunu, sitenin %99 oranında tamamlandığını, sadece 5 villanın bulunduğu alanın çevre düzenlemesinin eksik olduğunu, müvekkillerinin villalarını natamam olarak alıp içlerine masraf yaptıklarını, hal böyle iken 13 yıl geçtikten sonra davacıların sözleşme ve protokollerin geriye etkili olacak şekilde iptali talebinin haksız, dayanaktan yoksun, kötüniyetli olduğunu beyan etmişlerdir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; inşaatın %97 seviyesinde olduğu, imar mevzuatına aykırı bir yapının bulunmadığı, sözleşmenin geriye etkili feshinin mümkün olmadığı, her ne kadar davacı taraf, taraflar arasındaki sözleşmede iskân alınmasının kararlaştırılmış olduğunu, dava dışı belediye adına kayıtlı .... ada, ... parsel üzerinde iki adet villa yapıldığını, bu haliyle iskân alınmasının mümkün olmadığını beyanla geriye etkili fesih talebinde bulunmuşsa da, inşaatın tamamlanma oranı ve ... parsel üzerinde yapılan yapılar bakımından iskân alınma durumu değerlendirildiğinde, yani inşaatın büyük oranda tamamlanmış olması (%90 ve üzeri) nedeniyle geriye etkili feshin hakkaniyete uygun düşmeyeceği, davacı vekili dava dilekçesinde zararları nedeniyle tazminat talebinde bulunmuş ise de ispatlanamayan ve somutlaştırılmayan zararlar nedeniyle tazminat talepleri yönünden davanın reddi gerektiği gerekçesiyle, sözleşme ve ek protokollerin geriye etkili fesih talepleri yönünden davanın reddine, tazminat talepli açılan davanın reddine, terditli talep bakımından davanın kabulü ile davacılar ile davalı arasında imzalanan ..... Noterliği'nin 03.07.2002 tarihli ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin, 30.03.2005 tarihli, 09.10.2006 tarihli ve 04.08.2009 tarihli ek protokollerin ileriye etkili olarak feshine, taleple bağlı kalınarak 10.000,00 TL'nin davalıdan alınarak davacılara verilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı yüklenici şirket tarafından inşa edilen yapıların projesine uygun olmadığı, ruhsat alınabilmesi için imalatların projesine uygun olarak yapılması gerektiği, icra edilen keşifler akabinde hazırlanan bilirkişi kurul raporlarında inşaata yapı ruhsatı ya da tadilat ruhsatı alınmasının mümkün bulunmadığının tespit edildiği, buna rağmen kaçak ve projesine uygun olmayan inşaatları projesine uygun hale getirme yükümlülüğü bulunan davalı yüklenici şirkete mahkemece süre ve yetki verildiği halde 16.05.2016 tarihli bilirkişi heyet raporunda belirtilen projeye aykırılıkların ve ... nolu parselin satın alma işlemlerinin yüklenici tarafından gerçekleştirilmediği, davalı yüklenici şirket tarafından davacı arsa sahiplerinin maliki oldukları 26.551 m²'lik taşınmaz üzerine 50 adet villa yapılması kararlaştırılmasına karşın, 20.535 m² üzerine projesine uygun olmayan ve tadilat ruhsatı alınması mümkün olmayan 48 adet villa inşa edildiği, yanlar arasındaki paylaşıma göre davacı arsa sahiplerine verilmesi kararlaştırılan 2 adet villa ile sözleşme ve ek protokollerle yapımı kararlaştırılan bir kısım sosyal tesislerin Belediyeye ait taşınmaz üzerine yapıldığı, davalı yüklenicinin 09.10.2006 tarihli ek protokolde belirtilen ve kendisine düşen villaların satışlarının tamamının davacı arsa sahipleri adına kayıtlı 12 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunduğu, mevcut durum itibariyle somut uyuşmazlıkta sözleşmenin geriye etkili fesih şartlarının gerçekleştiği, her ne kadar davacı yanca zarar talebinde bulunulmuş ise de, bu konuda ispat vasıtası getirilemediği gerekçesiyle, davacı vekilinin istinaf talebinin kısmen kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kısmen kabulüne, ..... Noterliği'nin 03.07.2002 tarihli, ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve 30.03.2005, 09.06.2006 tarihli ve 04.08.2009 tarihli ek protokollerin geriye etkili feshine, davacının zarar talebinin reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1- Davalı yüklenici vekili temyiz dilekçesinde; inşaatın %97 oranında tamamlandığını, geriye etkili feshin bu aşamada mümkün olmadığını, dava konusu inşaat kaçak ya da imara aykırı olmayıp ilgili belediye tarafından inşaat ruhsatı ve onaylı projesi bulunan, tüm bağımsız bölümler yönünden kat irtifakı tesis edilmiş ve yargılama safahatı sırasında dosyaya gönderilen yazılar incelendiğinde bir kısım idari ve teknik eksiklikler tamamlandığında yapı kullanma izin belgesi (iskân) alınması mümkün olan bir villa sitesi olduğunu, iskan izninin davacı arsa maliklerinin kusuru ile alınamadığını, ... no'lu parselin durumunun arsa maliklerince bilindiğini, arsa maliklerinin iyiniyetli olmadığını beyan etmektedir.

2- Bir kısım feri müdahiller vekilleri temyiz dilekçesinde; istinaf mahkemesince belediye yazılarının dikkate alınmadığını, sözleşmenin taraflarca uyarlandığını ve arsa maliklerinin onayı olduğunu, davacıların iyiniyetli olmadıklarını, imar planı değişikliğinden sonra işbu davanın açıldığını, ... no'lu parselin davacıların kusuru ile satın alınamadığını, villa satışlarının bizzat arsa malikleri tarafından yapıldığını, imar barışından yararlanma imkanı varken başvuru yapılmadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan sözleşmenin feshi ve tazimat istemine ilişkindir.

Davacı arsa malikleri ile davalı yüklenici şirket arasında İstanbul ili, .... ilçesi, ... köyü, ... mevkii, ... pafta, ... parsel sayılı, 26551 m²’den ibaret arsayı konu alan ... Noterliği'nin 03.07.2002 tarihli ve ... yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir.

Sözleşmenin "Şartlar" başlıklı 1. maddesine göre, sözleşme imzalandıktan itibaren 3 ay içerisinde belediyede yapılacak plan tadili ve imar durumu çalışmaları neticesinde çıkacak yeni imar durumunun taraflarca kabul görmesi halinde geçerli olacak ve diğer şartlar yürürlüğe girecek, 3. maddesine göre hazırlanan mimari projeler ve 140 m² dubleks iki katlı ortalama 55 adet villa ve sosyal tesis projeleri belediyeye verilmeden önce mal sahibinin görüşü alınarak onaylatılacak, 4. maddesine göre inşaat süresi temel üstü ruhsat tarihinden itibaren 36 ay olup, 14. maddeye göre paylaşım yapılan villaların %60'ı yapımcıya, %40' ı mal sahibine ait olacak, 15. maddeye göre ise yapımcı inşaatı bitirip ferdi mülkiyete geçip iskân alarak mal sahibinin konut, işyeri, ve sosyal donatı ve diğer haklarını teslim etmeden sorumluluklarını bir başkasına devredemeyecektir.

Taraflar arasında düzenlenen 30.03.2005 tarihli protokolde 03.07.2002 tarihli sözleşmenin konusunu teşkil eden parselin imar uygulaması sonucu ... ada ... parsel olarak değiştiği, bu parselde yapılacak inşaatlarda 03.07.2002 tarihli sözleşmede geçen bütün şartların aynen geçerli olacağı kararlaştırılmış, 09.10.2006 tarihli protokolde ise ... ada, ... numaralı parselin bedeli yüklenici şirket tarafından ödenerek Gürpınar Belediyesi’nden satın alınacağı, ... ada, ... parsel üzerinde 50 adet villa inşaa edileceği kararlaştırılmıştır.

Mahallinde icra edilen keşif sonucu hazırlanan bilirkişi kurulu raporundan ve tüm dosya kapsamından davalı yüklenicinin ... ada, ... no'lu parsel üzerine inşa edilecek yapı için 22.04.2005 tarih ve 43 numaralı yapı ruhsatını aldığı, 17.11.2005 tarihli kat irtifak projesine göre ... ada, ... parsel sayılı ve 20.535,78 m² yüzölçümlü arsa üzerine 25 bloktan oluşan 50 adet tripleks villa inşaa edileceği, hali hazırda ise 24 adet bloktan ibaret 48 adet villanın ... ada ,... parsel üzerine, iki adet tripleks villa ve havuzun ise imar uygulaması sonucu Belediye adına kaydedilen ... ada, ... parsel sayılı 1179,34 m² yüzölçümlü arsa üzerine ruhsatsız şekilde inşaa edilmiş olduğu, ... parselin etrafının çevrilerek fiilen site içerisine dahil edildiği, Gürpınar Belediye Meclisi'nin 01.11.2005 tarih ve 2005/59 Kararı ile ... ada, ... nolu parselin satışına karar verildiği, yapılan ihale neticesinde ihalenin davacı ... tarafından kazanıldığı, ancak ihale bedelinin ödenmemesi nedeniyle ihalenin iptal edildiği, bu nedenle ... ada, ... ve ... parsellerin tevhit edilemediği, davacı arsa sahiplerine verilmesi kararlaştırılan villaların bir kısmında iskân almaya engel olacak şekilde eksik ve ayıplı işler bulunduğu, yapı ruhsatlarının süresinin dolduğu ve halen iskân alınamadığı, ... ada, ... parsel üzerindeki villaların bir kısmının yüklenici tarafından 3. kişilere satıldığı anlaşılmaktadır.

Sözü edilen düzenlemeler ve dosya kapsamı dikkate alınarak dava konusu somut olay değerlendirildiğinde;

Taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshedilmesi davalı yükleniciden bağımsız bölüm temlik alanların hukukunu etkileyecektir. Dosya içeriği itibariyle davalı yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan 3. kişilerin davalı yüklenici ve davacı arsa sahiplerine karşı ilk derece mahkemesinde açmış oldukları davaların mevcut olduğu anlaşılmaktadır. Her ne kadar işbu dava dosyasında tapu iptali ve tescil talebi söz konusu değil ise de dava konusu tüm sitenin inşaat yapım seviyesinin yaklaşık %95 seviyesinde tamamlandığı, Dairemizin yerleşik içtihatlarına göre inşaatın gelmiş olduğu bu seviyenin sözleşmenin geriye etkili feshini değil, ileriye etki feshini gerekli kıldığı, eksik kalan inşaatı ve iskan ruhsatını yüklenici ya da yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan 3. kişilerin de tamamlayabileceği dikkate alındığında işbu dosya ile yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan 3. kişilerin açtığı temliken tescil dosyalarının birleştirilerek görülmesi zarureti vardır.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 357. maddesine göre bölge adliye mahkemesi hukuk dairelerinde karşı dava açılamaz, davaya müdahale talebinde bulunulamaz, davanın ıslahı ve 166. maddenin birinci fıkrası hükmü saklı kalmak üzere davaların birleştirilmesi istenemez. Madde gereğince Bölge Adliye Mahkemesinde davaların birleştirilmesi istenemeyeceğinden bu hususun İlk Derece Mahkemesinin görev ve yetki alanına girdiği gözetilerek Bölge Adliye Mahkemesince kaldırma kararı verilip dosyanın İlk Derece Mahkemesine iade edilmesi, İlk Derece Mahkemesince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan 3. kişilerin açtığı temliken tescil dosyalarının işbu dava dosyası ile birleştirilerek görülmesinin sağlanması, davalı yüklenici ya da talep ve kabul etmeleri halinde yükleniciden bağımsız bölüm temlik veya satın alan 3. kişilere sözleşme konusunu oluşturan tüm bağımsız bölümler yönünden eksik ve ayıplar ile imara aykırı hususların giderilmesi, .... ada ... parsel sayılı taşınmazın Belediyeden satın alınması için gerekli işlemlerin yapılması için süre ve yetki verilmesi, tespit edilen tüm imara aykırılıklar giderilip ... ada ... sayılı parseller üzerinde bulunan villalar ve sosyal tesis dahil inşaatın tümü bakımından yapı kullanma izin belgesi (iskân) alındıktan sonra sözleşmenin ileriye etkili feshi hususu da düşünülerek oluşan sonuca uygun şekilde karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olmuştur.

Açıklanan nedenlerle kararın bozulması uygun bulunmuştur.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle,

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekâlet ücretinin davacılardan tahsili ile Yargıtay duruşmasında vekili hazır bulunan davalıya verilmesine,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgililere iadesine,

Dosyayı kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 29.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.