Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2024/2660 E., 2025/1447 K. sayılı kararı

T.C.

Yargıtay

6. Hukuk Dairesi

2024/2660 E., 2025/1447 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 53. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/932 E., 2024/665 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 15. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2020/460 E., 2023/62 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı ve dava dışı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında ... 6. Noterliği'nin 08.06.2016 tarihli ve 8980 yevmiyeli numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, davalı yüklenicinin 12 adet bağımsız bölümlü afet riski taşıyan binanın yıkılarak ve sözleşmeye uygun yeni bina yapma edimini üstlendiğini, davalı yüklenicinin inşaat ruhsatı sonrası 14 ay içinde inşaatı tamamlaması gerektiği halde, dava tarihi itibariyle halen borcunu ifa etmediğini, müvekkilince dava öncesi ... 28.11.2019 tarihli ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile uğranılan zararların tazmini talep edilmişse de davalı yüklenicinin taleplerine uygun bir cevap vermediğini, dava konusu taşınmazın mevcut durumunun tespiti amacıyla İstanbul Anadolu 8. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2020/14 D. İş sayılı dosyası ile delil tespiti yaptırıldığını, bilirkişi raporunda sözleşmeye aykırı olarak yapılan işler, hiç yapılmayan işler ve sözleşmeye aykırılık teşkil eden sair hususların tek tek belirlendiğini, delil tespit dosyası ile dava konusu taşınmazın tamamlanmadığı, iskân ruhsatı alınmasını engelleyecek nitelikte eksiklerin bulunduğu, davalının sözleşme ile yapmayı üstlendiği işlerin önemli bir kısmını hiç yapmadığı yahut teknik şartname veya anlaşmalara nazaran eksik yahut hatalı yaptığı, malzemeleri olması gereken evsafla kullanmadığı gibi aykırılıkların bulunduğu ve dava konusu taşınmazın sözleşmeye uygun inşa edilmediği hususlarının sabit olduğunu belirterek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca 10 hissedarın her birine pay eşitleme bedeli olarak ödemeyi taahhüt ettiği 86.000,00 TL'nin taşınmazların sözleşmede öngörülen sürede yüklenici tarafından teslim edilememesi halinde, yüklenicinin geciken her ay ve her bir bağımsız bölüm için ödemeyi taahhüt ettiği kira bedelinin, kira bedeline ek olarak gecikilen her ay ve her bir bağımsız bölüm için ödemeyi taahhüt ettiği cezai şartın, eksik ve ayıplı imalatların tamamlanması bedelinin temerrüt tarihlerinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; inşaatın sözleşmede kararlaştırılan sürede bitirildiğini ve bağımsız bölümlerin kat maliklerine teslim edildiğini, davacının kira ve cezai şart taleplerine yönelik teslim öncesi döneme ilişkin feragatin bulunması ve teslimden sonraki döneme ilişkin ise talepte bulunulmasının mümkün olmaması nedeniyle bu taleplerinin reddi gerektiğini, pay eşitleme bedeli ödeme yükümlülüğünün 1 ve 2 no'lu bağımsız bölüm maliklerine ait olduğunu, müvekkili şirketin bu talep kapsamında herhangi bir yükümlülüğünün bulunmadığını, eksik ve ayıplı iş imalat iddiasının kabulünün mümkün olmadığını, İstanbul Anadolu 8. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2020/14 D.İş sayılı dosyası kapsamından yaptırılan tespite karşı, tespit raporunun hatalı olması ve piyasa koşullarının oldukça üstünde değer tespiti yapıldığı gerekçesi ile itiraz ettiklerini, hatalı ve itiraza uğrayan raporun delil niteliği bulunmadığını belirterek davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasında düzenlenen ... 6. Noterliği'nin 08.06.2016 tarihli, 8980 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin 2. maddesinde eski yapı olduğu dönemde 1 ve 2 numaralı bağımsız bölümlerin hisse paylarının diğer dairelerden düşük olduğu ve bu hisse paylarını eşitlemek için taraflar arasındaki inşaat sözleşmesi imzası sırasında davalı şirket tarafından 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 ve 12 numaralı dairelerin her birine 86.000,00 TL ödeneceğinin taahhüt edildiği, davacıya da bu kapsamda ödeme yapılması gerektiği, ödeme yapıldığına dair davalı tarafından belge sunulmadığı gerekçesi ile pay eşitleme bedeli talebi yönünden davanın kabulüne, taraflar arasındaki sözleşmeye göre inşaat süresinin yapı ruhsatı tarihinden itibaren 14 ay olduğu, gecikme halinde kira ödemesi yapılacağının kararlaştırıldığı, inşaata dava tarihi itibariyle yapı kullanma izin belgesi alınmadığı, yapı ruhsatı tarihinin 26.01.2017 olduğu, işin bitiş zamanının 26.03.2018 tarihi olduğu gerekçesi ile 28 aylık gecikme nedeniyle kira tazminatı alacağı olan 160.800,00 TL tazminat talebi yönünden davanın kabulüne, sözleşmeye göre gecikme süresinin 3 ayı geçmesi halinde davalı yüklenicinin her bir arsa sahibine gecikilen her ay için 1.000,00 USD ödeyeceğinin kararlaştırıldığı, somut olayda davacı arsa sahibine usulüne uygun teslim yapılmadığı gerekçesi ile 188.580,90 TL ifaya ekli ceza bedeli talebi yönünden davanın kabulüne, eksik ve ayıplı imalât bedeli talebi yönünden mahallinde yapılan keşif sonucu alınan 04.01.2022 tarihli bilirkişi raporu ile davacının hissesine isabet edilen toplam bedelin 150.865,00 TL olduğu tespit edildiği gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde; hükme esas alınan bilirkişi raporunun hatalı olduğunu, sözleşme kapsamında müvekkili tarafından davacıya 104.000,00 TL ödeme yapıldığını gösterir dekontun bilirkişilerce dikkate alınmadığını, 21.12.2016 tarihli tutanaktan anlaşıldığı üzere taşınmazın geç teslim alındığını ve müvekkil yüklenicinin sözleşmede ön görülen süreler içinde inşaatı tamamladığını, inşaatın devamı sırasında 15.07.2016 tarihindeki darbe girişimi ve devamındaki OHAL ilanı süreci nedeniyle aksamalar yaşandığını ancak bu aksamalarda müvekkil şirketin kusurunun olmadığını ancak bilirkişi raporunda mücbir sebep itirazlarının değerlendirilmediğini, taraflar arasındaki protokol ve ek sözleşmede kat maliklerinin açıkça aylık kira ve cezai şart haklarından feragat ettiklerini, protokol ve ek sözleşme metninde kararlaştırıldığı şekilde müvekkil yüklenici tarafından, inşaatın 30.04.2019 tarihinden önce tamamlanarak davacının da aralarında bulunduğu kat maliklerine teslim edildiğini, abonelik sözleşmelerinin teslim iddiasını doğruladığını, davacının dairenin teslimi esnasında herhangi bir ihtirazi kaydı bulunmaması nedeniyle, ifaya ekli ceza niteliğindeki cezai şart alacağını talep edemeyeceğini, pay eşitleme bedeli ödeme yükümlülüğünün 1 ve 2 no'lu bağımsız bölüm maliklerine ait olduğunu, İstanbul Anadolu 8. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2020/14 D.İş sayılı dosyası kapsamından yaptırılan tespite karşı, tespit raporunun hatalı olması ve piyasa koşullarının oldukça üstünde değer tespiti yapılması nedeniyle itiraz edildiğini, hatalı ve itiraza uğrayan raporun delil niteliği bulunmadığını, tespit tarihinin 02.03.2020 olduğundan açık ayıp/eksik iş niteliğinde olan tespitlerden dolayı müvekkilinin hiçbir sorumluluğu bulunmadığını, açık ayıp ve eksik işlerin bulunduğunun tespiti halinde dahi uygun süre içinde ihbarda bulunmadığını, hükme esas alınan bilirkişi raporunda mekanik işlerde eksik olarak 201.000,00 TL hesaplanmasına rağmen davacının hissesine düşen

bedel hesaplanırken 210.000,00 TL üzerinden hatalı hesaplama yapıldığını, sözleşme hükümlerine, teknik şartnameye, mimari projeye aykırı nitelikte afaki yorum ve değerlendirmeler içeren bilirkişi raporunun hükme esas alınamayacağını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan pay eşitleme bedeli, geç teslim nedeniyle kira alacağının ve cezai şartın tahsili, sözleşmeye aykırı, eksik ve ayıplı imalatlardan doğan zararın tazmini istemine ilişkindir.

1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hakim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Somut olayda ortak alanlardaki mekanik olarak eksik iş bedeli toplamı 201.000,00 TL hesaplanmış ancak ortak alanda tespit edilen eksik iş bedelinin daire sayısına pay edilirken 210.000,00 TL esas alınarak hesaplama yapılması hatalı olmuştur. Yapılan bu hesap hatası bozmayı gerektirir.

Ne var ki bu hatanın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/2. maddesi hükmü uyarınca Bölge adliye mahkemesi kararının kaldırılması ile ilk derece mahkemesi kararının düzeltilerek onanması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının REDDİNE,

2.Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

3. Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile İstanbul Anadolu 15. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 26.01.2023 tarih, 2020/460 Esas, 2023/62 Karar kararının hüküm bölümünün 1,2,3,4,5,6,7 nolu bentlerinin hükümden çıkarılarak yerine;

"Davanın Kısmen Kabulü ile;

1-86.000,00 TL pay eşitleme bedeli alacağı, 160.800,00 TL gecikme tazminatı, 188.580,90 TL ifaya ekli ceza bedeli, 138.302,50 TL eksik ve ayıplı imalat bedeli olmak üzere toplam 573.682,50 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine,

2-Alınması gerekli 39.188,26 TL harçtan peşin alınan 5.977,13TL ile ıslah harcı 4.035,00 TL olmak üzere toplam (peşin+ıslah) 10.012,13 TL harcın mahsubu ile bakiye 29.176,13 TL harcın davalı taraftan tahsili ile hazineye gelir kaydına,

3-Davacı tarafından yapılan 10.012,13 TL harç masrafın davalıdan tahsili ile davacı tarafa verilmesine,

4-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden hüküm tarihinde geçerli olan AAÜT göre hesaplanıp takdir olunan 90.052,38 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacı tarafa verilmesine,

5-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden hüküm tarihinde geçerli olan AAÜT göre hesaplanıp takdir olunan 12.562,50 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı tarafa verilmesine,

6-Davacı tarafından yapılan 5.196,30 TL+419,90 TL keşif harcı olmak üzere toplam 5.616,20 TL yargılama giderinin kabul ve red oranı nazara alınarak 5.496,00 TL'nin davalıdan tahsili ile davacı tarafa verilmesine, bakiyesinin davacı üzerinde bırakılmasına,

7-Davalı tarafından yapılan 790,00 TL yargılama giderinin kabul ve red oranı nazara alınarak 16,90 TL'nin davacıdan tahsili ile davalı tarafa verilmesine, bakiyesinin davalı üzerinde bırakılmasına," bentlerinin yazılması suretiyle kararın DÜZELTİLEREK ONANMASINA, İstek halinde peşin alınan temyiz harcın ilgiliye iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 14.04.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.