Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2024/3532 E. ve 2025/2686 K. sayılı kararı

T.C.

Yargıtay

3. Hukuk Dairesi

2024/3532 E., 2025/2686 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 46. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2021/2253 E., 2024/1057 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Büyükçekmece 4. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2016/405 E., 2020/337 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, asıl davada davacı/birleşen davada davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Davacı vekili; asıl davada, müvekkilinin davalılar ile arasında imzaladıkları 16.08.2013 tarihli sözleşmeyle davalılar tarafından inşa edilecek projeden C/2 blok 3 nolu dükkanı satın aldığını, 3.150.000,00 TL olan satış bedelinin 2.719.500,00 TL'sini ödediğini, 07.08.2014 tarihinde tapunun müvekkiline devredildiğini, taşınmazın kararlaştırılan 31.11.2015 tarihinde teslim edilmediğini, ayrıca kendisine dükkanın yola cephesi olan, yol ile aynı yükseklikte, büyük market olarak kullanılabilecek, 1.172m²'lik bir taşınmaz olacağı vaat edilmiş olmasına rağmen, müvekkilinin siteyi görmeye gittiğinde dükkanın hem büyüklük hem diğer yönlerden vaat edilen özellikleri taşımadığını, yola cephesinin olmadığını, zeminin altında kaldığını, nakliye aracının dükkana mal indirmesinin mümkün olmadığını, dükkan girişinin market için kullanmaya elverişli olmadığını, müşteri geçişinin mümkün olmadığını, netice itibariyle market olarak kullanılamayacağını gördüğünü, davalılar ile yapılan görüşmelerden bir sonuç alınamayınca 20.05.2016 tarihinde ihtarname gönderdiğini ve ayıp bildiriminde bulunduğunu ileri sürerek taşınmazın ayıplı olduğunun tespiti ile satış bedelinin indirilmesine, şimdilik 5.000,00 TL'nin ayıp nedeniyle uğranılan zararlardan dolayı şimdilik 5.000,00 TL tazminatın, taşınmazın geç tesliminden doğan zararın tazmini için şimdilik 5.000,00 TL'nin tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davacı ... vekili; birleşen davada, taşınmazın kararlaştırılan vasıflara uygun olarak teslim edilmiş olmasına rağmen davalının hukuki dayanağı olmayan iddialarla dava açtığını, müvekkilinin 31.05.2016 tarihinde ihtar çekerek bakiye borcun ödenmesini istediğini, netice alamayınca icra takibi başlattığını ancak davalının takibe haksız olarak itiraz ettiğini ileri sürerek; itirazın iptaline alacağın %20’sinden az olmamak üzere icra inkar tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Asıl davada davalı ... Ltd. Şti. vekili; yüklenicinin dava dışı ... İnşaat ve Yapı Malzemeleri San.Tic. A.Ş. olduğunu, kat karşılığı inşaat sözleşmesine ve projeye göre inşaatın yapıldığını, projede taşınmazın yola cephesinin olmadığını, taşınmazın bulunduğu bölgede bir çok zincir marketin kot altında bulunan mekanlarda faaliyet gösterdiğini, davacının bir çok taşınmaz yatırımı olan bir tacir olduğunu, sözleşmeyi yapmadan önce bölgeyi taşınmazı inceleyip yatırım yapmaya elverişli bulduktan sonra satın aldığını, hayali taahhüt ve beyanlara inanmasının beklenmeyeceğini, davacının kendi parametreleri açısından planladığı bir kâr oranının gerçekleşmemiş olması nedeniyle söz konusu taleplerde bulunduğunu, davacının gerçekçi olmayan kar beklentileri olduğunu, taşınmazda ayıp olmadığını davacının ihtarına 31.05.2016 tarihinde cevap verildiğini, taşınmazın market olarak kullanmaya uygun olduğunu, geç teslim olmadığını belediyeden alınan izinlere göre bitirildiğini, davacının bakiye bedeli ödememiş olması nedeniyle teslim talep edemeyeceğini, bakiye bedelin ödenmesi koşuluyla müvekkillerinin taşınmazı teslim etmeye hazır olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

2. Birleşen davada davalı ... vekili; müvekkiliyle davacı ...'nin zararları ile ilgili hakları saklı kalmak kaydıyla, bakiye bedelin ödenmemesi konusunda anlaştıklarını, aralarında böyle bir anlaşma olmamış olsaydı da davacının kendi edimini yerine getirmediği için bakiye bedelin ödenmesini isteyemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; bilirkişi raporlarıyla 04.08.2016 tarihinden dava tarihine kadarki kira zararının 106.500,00 TL olarak belirlendiği, dava konusu dükkanın ayıpsız değerinin 3.150.000,00 TL olduğu, kataloğa aykırı şekilde dükkanın farklılığının zemin seviyesinin düşürüldüğü, yola cephesinin ortadan kaldırıldığı ve etrafının istinat duvarları ile çevrildiği, buna göre net 831,25 m² dükkanın değerinin 2.750.000,00TL, aradaki farkın 400.000,00 TL olduğu yönünde görüş bildirildiği, sözleşmeye konu dükkanın fiilen 831,25 m² olarak yapıldığı, sözleşmede dükkanın brüt 1172 m² ve bedelinin 3.150.000,00 TL olarak kararlaştırıldığı, her iki tarafın da kabulünde olduğu üzere davacının satış bedelinden 2.719.500,00 TL ödemede bulunduğu, her ne kadar sözleşmeye konu dükkan ayıplı yapılmış olsa da sözleşmenin ayakta olduğu, bakiye satım bedelinin ödenmesi gerektiği, aynı zamanda ayıptan doğan satıcının tazmin sorumluluğunun devam ettiği ve satıma konu dükkanın taahhüt edilen tarihte teslimi gerçekleşmediği gerekçesiyle asıl davanın kısmen kabulü ile, kira tazminat bedelinin taleple bağlı kalınarak 5.000,00 TL'sinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalılardan alınarak davacıya ödenmesine, diğer taleplerin reddine, birleşen dosya davanın kısmen kabulü ile Bakırköy 7. İcra Müdürlüğünün 2019/4033 E. sayılı dosyaya davalı tarafın 30.500,00 TL'ye yapılan itirazın iptaline, takip dosyasının bu miktar üzerinden devamına, bakiye talebin reddine karar verilmiş; hüküm, asıl davada davacı birleşen davada davalı ... vekili tarafından istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; uyuşmazlığın çözümü için taraflar arasındaki satım sözleşmesi ve eki taahhütnamedeki teknik özelliklere uygun ve vadedilen sürede teslimat yapılıp yapılmadığı, varsa ayıp ve eksik iş ile karşılıklı hak ve borçların tespitinin gerekli olduğu, taraflar arasında yazılı bir sözleşme ve taahhütname bulunduğu gözetildiğinde, ayıp ve eksik iş bulunup bulunmadığının tespitinde öncelikle, yazılı sözleşmede yer alan teknik özellik, m², teslim süresi gibi düzenlemelerin gözönünde bulundurulması, yazılı sözleşme ve taahhütnamede yer almayan kot farkı, yola cephe vb. konularda satıcının şifahi taahhütlerde bulunduğunun ve alıcının yanıltıldığı iddiasının alıcı yanca ispat edilmesi gerektiği, keşifte dinlenen bir kısım tanık beyanında, kendilerinin de satıcıdan benzer vaatlerle taşınmaz satın aldığı ifadeleri mevcut ise de; yazılı belgenin aksi yöndeki iddianın soyut tanık beyanlarıyla ispatı mümkün olmadığından alıcının taahhütnamde yer alan m² eksikliği ve geç teslim dışında kalan ayıpları yönünden davanın dinlenemeyeceği, taşınmaz satış sözleşmesi ve taahhütnamede taşınmazın 1172 m² brüt yüzölçümü ile satılıp Haziran 2013 inşaat ruhsat tarihinden itibaren 24+6 olmak üzere toplam 30 ay süre sonunda, 31.12.2015 tarihinde teslim edileceğinin kararlaştırıldığı, ancak davacı alıcıya dosyada mevcut kök ve ek raporları uyarınca 1.039,06 m² brüt (831.25 m² net) dükkanın dava tarihi itibariyle 7 ay 3 gün gecikme ile teslim edildiği, taşınmazın eksik m²'li satış tarihli rayiç bedeli ile ayıpsız rayiç bedeli esas alınarak nispi metoda göre yapılan hesaplaması neticesinde bedelden 400.000,00 TL indirim yapılması gerektiği, emsal taşınmaz kira getirileri uyarınca 106.500,00 TL kira kaybı doğduğunun tespit edildiği, asıl davada bedel arttırım için süre talep edilmediği, birleşen dosya davacısının takas mahsup talep ettiği gerekçesiyle, asıl dava davacısı birleşen dava davalısı ... vekilinin istinaf başvurusunun reddine karar verilmiş; karar, aynı taraf vekilince temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Asıl davada davacı/birleşen davada davalı vekili; bilirkişi raporunda yüklenicinin katologla bağlı olmadığı yönünde görüş bildirerek kataloğu yok saydığını, oysa yüklenicinin taahhüt ettiklerini yerine getirmek zorunda olduğunu, taşınmazın sözleşmede taahhüt edilen m²'nin yarısı büyüklüğünde olduğunu, raporda bu hususun da dikkate alınmadığını, hala iskanının olmadığını, raporda bitmiş inşaattan alınan taşınmaz ile projeden alınan taşınmaz fiyatlarının farklı olacağının göz önüne alınmadığını, sözleşmeye göre; ana caddeye bakması gereken dükkanın arka tarafa bakması, zeminle aynı hizada olması gerekirken zeminin birkaç metre altında olması, recidence/busidence vasfında cam ile kaplı akıllı bir bina olması gerekirken sıradan bir inşaat olmasının dikkate alınmadığını, bilirkişi raporuna yaptıkları itirazların karşılanmadığını, raporda yapılan hesabın zararı karşılamaktan uzak olduğunu, eksik hesaplama yapıldığını, birleşen dava için mahkemenin delillerini toplamadığını, tanıklarını dinlemediğini, gerekçede tartışılmadığını, 18.11.2020 tarihli son duruşmada tanık dinletme, bilirkişiye itiraz taleplerinin reddedilip ıslah için süre verilmediğini belirterek, kararı temyiz etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, asıl davada; taraflar arasında satış sözleşmesine konu taşınmazın ayıplı olduğunun tespiti ile bedelin indirilmesi, borcun geç ifasından dolayı kira ve zararların tazmini talebine, birleşen davada ise, bakiye satış bedelinin tahsili amacıyla başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir.

1. Temyiz olunan karardaki gerekçelere göre aşağıdaki bendin dışında kalan sair temyiz taleplerinin reddi gerekir.

2. Mahkemece bilirkişi raporlarına göre hüküm kurulmuş ise de bilirkişi raporunda satış bedeli ile aynı olduğu kanaatine varılan taşınmazın ayıpsız değerinin nasıl belirlendiği konusunda bir açıklamanın yapılmadığı, davacının ayıp olarak ileri sürdüğü hususların ayrı ayrı değerlendirilmediği, ayıp ile kastedilenin yalnızca m² eksikliğinden mi ibaret olduğu yoksa dükkanın zeminde olmaması vb. davacının ileri sürdüğü diğer hususların da mı değerlendirildiği konusunda açıklık bulunmadığı, davacının kök rapora itirazlarının ek raporda karşılanmadığı anlaşıldığından kök ve ek raporlar, gerekçesiz ve denetime elverişsiz olmaları sebebiyle hükme esas alınabilecek nitelikte değildir.

Şu halde Mahkemece, davacının dava dilekçesinde ve ihtarında bildirdiği ayıpların tek tek değerlendirilmesi, taşınmazın mevcut durumunun ve vaat edilen özelliklerin proje, sözleşme, katalog ve diğer deliller birlikte değerlendirilerek tespit edilmesi, rayiç bedel belirlemesinin emsal satışlar da gözetilerek yapılması için yeni üç kişilik bir bilirkişi heyetinden rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1.Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 373/1 maddesi gereğince ORTADAN KALDIRILMASINA,

2.İlk Derece Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesi gereğince BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz edene iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

08.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.