KONUT OLARAK KAYITLI TAŞINMAZ, KAT MALİKLERİNİN 4/5 ONAYI OLMADAN TİCARİ AMAÇLA KULLANILMASI

T.C.

Yargıtay

5. Hukuk Dairesi

2024/12509 E., 2025/4640 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/3075 Esas, 2024/1827 Karar
KARAR : Esastan ret/Düzeltilerek yeniden esas hakkında verilen karar
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 8. Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2020/316 Esas, 2021/643 Karar

Taraflar arasındaki mesken nitelikli bağımsız bölümün iş yeri olarak kullanılmasının önlenmesi ve tahliye davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davacı ve ... vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davalı vekilin başvurusunun esastan reddine, davacı vekilinin başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırarak düzelterek yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; İstanbul ili, ..., ... mevkiinde 3998 ada 4 parselde tapuya kayıtlı olan ... Sitesinin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı Kanun) mucibince toplu yapı kapsamında olduğunu, davacı müvekkilinin bağımsız bölüm maliki olduğunu, ... Sitesinin oluşturulan yönetim planı çerçevesinde ve 634 sayılı Kanun kuralları muvacehesinde konut olarak kullanılmak üzere oluşturulduğunu, işbu sebeple, kanunun amir hükmü ve yönetim planı gereğince site içerisinde işyeri kurulmasının yasak olduğunu, site içerisinde dans kursu olarak işyeri kurulması sitenin kuruluş amacına ve yönetim planına aykırı olduğu gibi site huzur ve düzeninin sağlanmasını zorlaştırdığını, bu konuda site Kat Malikleri Kurulu tarafından muhtelif tarihlerde site içerisinde işyeri kurulmaması, konutların işyerlerine kiraya verilmemesi hususunda kararlar aldığını, bu kararlar doğrultusunda davalılara ihtarname çekildiğini ancak ihtarnamede belirtilen süreler dahilinde işyerleri site dışına taşınmadığından davanın kabulü ile yönetim planına göre konut olan bağımsız bölümün konut haline getirilmesine, işyerinin tahliyesine karar verilmesini, talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP
1.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davanın reddi gerektiğini, dava konusu taşınmazın, bağımsız müstakil bir bölüm olup kurulan site yönetimi tarafından açık olan yol kapatılarak oluşturulduğunu, Milli Eğitim Bakanlığı Özel Eğitim Kurumları Standartlar Yönetmeliği gereği özel eğitim kurumları açılırken kat malikleri iznine ihtiyaç duyulduğunu, fakat 06.01.2017 tarihinde davalı tarafından yapılan başvuru ve incelemelerde yapının müstakil olduğu belirtildiği için Milli Eğitim Bakanlığı tarafından böyle bir izne ihtiyaç duyulmadığını, ayrıca Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Yapı Kayıt Belgesinde söz konusu taşınmazın “karma” (konut+ticari) olarak görüldüğünü dolayısıyla davacı kötü niyetli olarak huzurdaki bu davayı açtığını, ayrıca diğer davalı ile aralarında akdedilen kira sözleşmesinden önce site içerisinde birden fazla işyerlerinin olduğunu ve kat maliklerinin bu konuda açıkça rıza ve muvafakati olduğu davalı tarafına bildirilerek kira kontratı yapıldığını, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 2 nci maddesine göre herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kuralına uymak zorunda olduğunu, bu nedenle davacı tarafın davalı hakkında açmış olduğu dava ile tamamen kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddini talep etmiştir.

2.Davalı ... cevap dilekçesi sunmamıştır.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı ... vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
1.Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; eski hale iade talebinin kabul edilmesine rağmen kiracı yönünden tahliye talebinin reddiyle davalı tarafa 5.400,00TL vekâlet ücretinin ödenmesine karar verildiğini, kararın bu kısımlar yönünden hatalı olduğunu, dava konusu konutun yönetim planında mesken olarak kullanılabileceğinin öngörüldüğü, ancak davalı malik ... tarafından ... Dans Kursu - ...'e işyeri olarak kiralandığını, taraflarınca eski hale iade talebi ile kiracının tahliyesininde talep edildiğini, içerisinde kiracı bulunan hallerde, eski hale iade davalarının işin özü gereği tahliye talebi ile beraber açılacağından eski hale getirme işleminin verilen süre içerisinde yerine getirilmediği hallerde, kiracının taşınmazdan icraen tahliyesi için ilamda işbu tahliye kararının da verilmiş olması gerektiğini, tahliye kararının bir nevi eski hale getirme işinin yaptırımı konumunda olduğunu, eski hale getirme davasının tahliye talepli açılmasında bir beis olmadığı yönünde Yargıtay kararları (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2011/18-176 Esas, 2011/318 Karar sayılı kararı) bulunduğunu ileri sürmüştür.

2. Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; dosyaya sundukları Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının yapı kayıt belgesinin mahkemece değerlendirilmediğini, dava konusu bağımsız bölümün müstakil bir bölüm olarak kurulduğu, site yönetim kurulu tarafından açık olan yolun kapatılarak oluşturulduğu bu nedenlerle Pendik Belediye Başkanlığından işyeri açma ruhsatının sorunsuz olarak alındığını, iş yeri olarak yapılan kira sözleşmesine kat maliklerinin uzun bir dönem ses çıkarmadıklarını, dava açmalarının kötü niyeti gösterdiğini, kendilerinin burayı kiralamadan önce de aynı sitede başka kurs, iş yeri ve vakıfın kiracı olarak faaliyette bulunduğunu ve onlara ses çıkarılmadığını, kendisine dava açılmasının asıl nedeninin sitenin kaçak su kullanımına son verilmesini istemesinin olduğunu, işyeri ve konut olarak kullanıldığından Yargıtay'ın kararlarına göre baskın durumun araştırılması gerektiği hâlde, bu durumunda dikkate alınmadığını ileri sürmüştür.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davaya konu taşınmaz tapuda mesken olarak kayıtlı olup davalı malik ile diğer davalı, kiracı, arasındaki kira sözleşmesine dayalı olarak kiracı olan davalının dava konusu taşınmazı işyeri- dans kursu olarak kullanılmakta olduğu, Yönetim Planının 2 nci maddesinde bağımsız bölümlerin konut olarak kullanılması öngörüldüğünden ve kat maliklerinin tümünün 4/5'inin izni olmadan konut olan yerin başka bir amaçla (iş yeri olarak) kullanılması mümkün olamayacağından, İlk Derece Mahkemesince eski hale iadesine karar verilmesinde bir hata olmamakla birlikte, eski hale getirme işleminin verilen süre içerisinde yerine getirilmediği hallerde kiracının taşınmazdan icraen tahliyesi için tahliye kararının da verilmesi gerektiği, tahliye kararının bir nevi eski hale getirme işinin yaptırımı konumunda olduğu belirtilerek İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırarak düzelterek yeniden esas hakkında karar verilmek suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Değerlendirme

1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararların bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydında mesken niteliği ile kayıtlı olduğu, yine dava konusu taşınmazın tapuya şerh edilmiş yönetim planında bağımsız bölümlerin sadece mesken olarak kullanılacağı hükmünün düzenlendiği halde davalı tarafından, "işyeri" olarak kullanıldığı anlaşılmaktadır.

3. 634 sayılı Kanun'un 28 inci maddesine göre yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde kat mülkiyeti kanununa göre anlaşmazlıkların karara bağlanabileceği belirtilmiş olduğundan ve yönetim planında da bağımsız bölümlerin ne şekilde kullanılacağı tarif edilmiş olduğundan dava konusu taşınmazda yönetim planının esas alınması gerektiğinin anlaşıldığı, somut olayda dava konusu mesken olan bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılmasının yönetim planının açık hükmüne aykırı olduğu gözetilerek davanın kabulüne karar verilmesi yerindedir.

4. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davalı ... vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Davalı ... Dons Kursu-...'den peşin alınan temyiz harcının Hazineye irat kaydedilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 08.04.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

---

T.C.

Yargıtay

Hukuk Genel Kurulu

2011/18-176 E., 2011/318 K.

ESKİ HALE GETİRME
TAHLİYE

4721 S. TÜRK MEDENİ KANUNU [ Madde 2 ]
634 S. KAT MÜLKİYETİ KANUNU [ Madde 27 ]
634 S. KAT MÜLKİYETİ KANUNU [ Madde 28 ]
634 S. KAT MÜLKİYETİ KANUNU [ Madde 33 ]
1086 S. HUKUK USULÜ MUHAKEMELERİ KANUNU(MÜLGA) [ Madde 429 ]

"İçtihat Metni"

Taraflar arasındaki "eski hale getirme ve tahliye" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 9.Sulh Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 15.09.2008 gün ve 2007/2263 E.,2008/2113 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 17.03.2009 gün ve 435-2765 sayılı ilamı ile;

(...Davada, tapuda mesken olarak gösterilen 1 nolu bağımsız bölümün akupunktur ve mezoterapi tedavisi üzerine muayenehane (işyeri) olarak kullanıldığı bunun Yasaya ve yönetim planına aykırı olduğu ileri sürülerek dava konusu bağımsız bölümün meskene dönüştürülmesi, olmadığı takdirde kiracı davalının buradan tahliyesi istenilmiştir.

Dosyada toplanan bilgi ve belgeler incelendiğinde, dava konusu edilen 1 nolu bağımsız bölümün tapuda mesken olarak davalı Y.... Ş.....adına kayıtlı bulunduğu ve diğer davalı H.... S....'a kiraya verildiği ve onun tarafından muayenehane olarak kullanıldığı anataşınmazın tapu kaydında anayapının "giriş katları ticari kullanıma ayrılacaktır" şerhinin de bu dava açılmadan önce 14.06.2007 gün 8605 yevmiye sayısı ile kaldırıldığı, bağımsız bölümün malikince davalı H.... S....'a doktor muayenehanesi olarak kiralandığı tarihteki yönetim planında mesken nitelikli bağımsız bölümlerde doktor muayenehanesi açılmasını yasaklayan ya da tüm kat maliklerinin oybirliği ile alacakları bir kararın varlığını arayan açık bir hüküm yok iken dava açıldıktan sonra yönetim planının 9/c maddesi değiştirilerek tapu kütüğünde mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerde kat malikleri kurulunca oybirliği ile karar verilmedikçe muayenehane yerlerinin açılamayacağı hükme bağlandığı, bu değişikliğin 08.04.2008 gün ve 7383 yevmiye sayısı ile tapu kütüğüne de işlendiği anlaşılmaktadır.

Kat Mülkiyeti Yasasının 28. maddesi hükmüne göre yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler tüm kat malikleriyle onların ardıllarını bağlar. Mahkemece anılan Yasa hükmünün ve yönetim planı değişikliğinin görülmekte olan ve henüz kesin karara bağlanmamış bulunan eldeki bu davaya uygulanması gerektiği gözetilerek davanın kabulüne hükmedilmesi gerekirken, yerinde bulunmayan yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir...)

gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDEN: Davacı vekili

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Davacı vekili, tapuda mesken olarak gösterilen bağımsız bölümün muayenehane (işyeri) olarak kullanıldığını bunun yasaya ve yönetim planına aykırı olduğunu ileri sürerek dava konusu bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılmasının önlenmesi, olmadığı takdirde de kiracı davalının tahliyesini istemiştir.

Davalı kiracı vekili, bağımsız bölümün doktor muayenehanesi olarak kullanıldığını, yasaya aykırı, yasaklı iş yapılmadığını, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 24.maddesi ve 16.5.1991 tarihli yönetim planının 9/c maddesinde taşınmazın muayenehane olarak kullanımını yasaklayan bir hüküm bulunmadığını, 4 yıldır taşınmazı aynı şekilde kullandığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davalı kat maliki vekili, taşınmazı 15 yıldır tapu kaydına güvenerek ticarethane olarak kiraya verdiğini bu süre zarfında itiraz edilmediğini, tapu kaydında giriş katlarının ticari kullanıma ayrılacağı şerhinin bulunduğunu, davacının tüzel kişiliği bulunmadığı için dava açma ehliyetinin olmadığını ileri sürerek davanın reddini istemiştir.

Yerel mahkemece davanın reddine ilişkin olarak verilen karar; Özel Dairece yukarıda yazılı gerekçe ile bozulmuştur.

Yerel mahkeme, kiralama tarihindeki yönetim planı ve tapu kaydında bulunan şerhin kiralanan yerin doktor muayenehanesi olarak kullanılmasına imkan verdiği, yönetim planı 9/c maddesindeki "muayenehane açılmasının kat maliklerinin oybirliği ile vereceği karara bağlanması" değişikliğinin davanın açıldığı tarihten sonra tapu siciline işlendiği, yönetim planı değişikliği öncesi imzalanan kira sözleşmesi ile oturan kiracının Türk Medeni Kanunu'nun 2.maddesi uyarınca haklarının korunması gerektiği" gerekçesi ile önceki kararında direnerek, davanın reddine karar vermiş; hükmü davacı vekili temyiz etmiştir.

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kiralama tarihindeki yönetim planında tapuda mesken olarak kayıtlı taşınmazın başka amaçla kiralanmasını yasaklayan bir hüküm bulunup bulunmadığı; kiralama tarihinden sonra ve eldeki dava görülmekteyken yönetim planında yapılan değişikliğin, taşınmazı işyeri olarak kiralayıp kullanan kiracının hukuki durumunu etkileyip etkilemeyeceği noktasında toplanmaktadır.

Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle, kat mülkiyetli bir yapıda yönetim planının hukuksal niteliği üzerinde durmakta yarar vardır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 27.maddesinde "Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul tarafından kararlaştırılır." Hükmü yer almaktadır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesinin birinci fıkrasında; "Yönetim Planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir" denildikten sonra, ikinci fıkrasında; "Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, ana gayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır" hükmü öngörülmüştür.

Yine aynı maddenin 3. fıkrasında "Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır." ; 4.fıkrasında "Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar."; 5. fıkrasında da "Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır." düzenlemesine yer verilmiştir.

Görüldüğü üzere; yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olup; anagayrımenkulün yönetim tarzı, kullanım maksat ve şekline ilişkin anlaşmazlıkların çözümünde öncelikle yönetim planında mevcut hükmün uygulanması gerekmektedir.

Bu açık hüküm karşısında; kat mülkiyetli yapının yönetiminin, sözleşme hükmünde olan yönetim planı gereğince yapılacağı; çıkan anlaşmazlıklarda yönetim planında hüküm bulunduğu takdirde, öncelikle yönetim planında yer alan hükümlerin, aksi takdirde Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümlerin uygulanması gerektiği kuşkusuzdur.

Diğer bir ifadeyle, Kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla anlaşmazlıkların hallinde hâkimin ilk başvuracağı belge yönetim planı olup; ancak yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümlere, başvurulmalıdır.

Somut olayda ise; davaya konu taşınmaz tapuda mesken olarak kayıtlı olup; davalılardan kiracı tarafından, diğer davalı ile arasındaki 15.11.2003 tarihli kira sözleşmesine dayalı olarak doktor muayenehanesi olarak kullanılmaktadır.

Kural olarak; yönetim planında yasaklayan bir hükmün bulunmaması koşuluyla tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümlerin doktor muayenehanesi olarak kullanılmasına yasal bir engel bulunmamaktadır.

Dava konusu taşınmazın bulunduğu anataşınmaza ilişkin 16.5.1991 tarihli yönetim planının 2. maddesinin gerek değiştirilmeden önceki "Daireleri sadece mesken olarak kullanılır" şeklindeki hükmü, gerekse 08.03.2008 tarihli değişiklikten sonraki "…

…anagayrımenkulün tüm daireleri konut (mesken) olarak bizzat oturmak veya kiraya verilmek suretiyle kullanılacaktır. Kat malikleri, ana gayrımenkulün tüm maliklerinin yazılı izni olmadıkça daireleri konuttan başka bir amaçla kullanamayacakları gibi kiraya da veremezler" hükmü ile dairelerin sadece mesken olarak kullanılacağı kurala bağlanmış olduğuna göre bağımsız bölümün doktor muayenehanesi olarak kullanılması mümkün değildir.

O halde Hukuk Genel Kurulu'nca da yukarıya alınan ilave gerekçelerle benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen ilave nedenlerden dolayı HUMK.nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının iadesine 18.05.2011 gününde, oybirliği ile karar verildi.