Hukuk Genel Kurulu'nun 2024/447 E., 2025/400 K. sayılı kararı

T.C.

Yargıtay

Hukuk Genel Kurulu

2024/447 E., 2025/400 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2023/398 E., 2023/537 K.

ÖZEL DAİRE KARARI : Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 08.05.2023 tarihli ve

2022/1249 Esas, 2023/2380 Karar sayılı BOZMA kararı

Taraflar arasındaki önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 7. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, İlk Derece Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin Ankara ili, Altındağ ilçesi, ... Köyü, ... mevkiinde bulunan 88.430 m2 yüzölçümlü 312 parsel sayılı taşınmazın hissedarı olduğunu, taşınmazın dava tarihine kadar rızai taksime tabi tutulmadığını, müvekkilinin tapu kaydını incelediğinde 1/36 payının paydaş olmayan davalıya satıldığını öğrendiğini ileri sürerek müvekkiline yasal önalım hakkı tanınmak suretiyle tapuda davalı adına kayıtlı payın iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı cevap dilekçesinde; dava konusu payı 28.11.2017 tarihinde 120.000,00 TL bedelle satın aldığını, numara alımı, çevre düzenlemesi, etrafın telle çevrilmesi için 8.300,00 TL masraf yaptığını, alım satım masrafları ile birlikte payın kendisine 131.900,00 TL’ye mal olduğunu belirterek payın günümüz şartlarındaki emsal değeri üzerinden davanın kabulüne karar verilmesini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 08.10.2019 tarihli ve 2018/556 Esas, 2019/502 Karar sayılı kararıyla; davalının satış öncesi paydaş olmadığı, davacının yasal önalım hakkının doğduğu ve önalım hakkını kanuni süresi içerisinde kullandığı, davalının ödemiş olduğu satış bedeli ve harcın bankaya davacı tarafından depo edildiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 29.12.2021 tarihli ve 2020/714 Esas, 2021/2814 Karar sayılı kararıyla; davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile;

'... Somut olaya gelince; davalı vekili ikinci cevap dilekçesinde dava konusu taşınmazda fiili taksim bulunduğunu ileri sürmüş ve tanık, bilirkişi, keşif delillerine dayanmıştır. Yargılama aşamasında dava konusu önalıma konu payın bulunduğu taşınmazın başında keşif yapılmamış, davalının tanıkları dinlenmemiş, delilleri toplanmamıştır. Başka bir ifadeyle satış tarihinde davacının ve davalıya pay satan satıcının taşınmazda fiilen kullandığı yer olup olmadığı açıklığa kavuşturulmamıştır.

Bu durumda mahkemece yukarıda açıklanan ilkeler gereğince davalının ileri sürdüğü fiili taksim savunmasının tereddüte yer vermeyecek şekilde araştırılarak, yerinde keşif yapılarak 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 259 uncu maddesi gereğince tarafların tanıkları taşınmaz başında dinlenerek, çelişkili beyanlar varsa giderilerek ve tanıklarca gösterilecek yerler fen bilirkişisi tarafından düzenlenecek krokide denetime elverişli şekilde işaretlenerek, dosya içerisinde bulunan tüm bilgi ve belgeler birlikte değerlendirilmek suretiyle eylemli paylaşım olup olmadığı tespit edilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiğinden eksik araştırma ve incelemeye dayalı olarak karar verilmesi,

Doğru görülmemiştir,…'' gerekçesiyle karar oy birliğiyle bozulmuştur.

B. İlk Derece Mahkemesince Verilen Direnme Kararı

İlk Derece Mahkemesinin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; önceki gerekçeye ek olarak davalının bozma ilâmında belirtildiği gibi satış tarihinde davacının ve davalıya pay satan satıcının taşınmazda fiilen kullandığı yer olduğu şeklinde bir savunmasının bulunmadığı, taşınmazda satış tarihinden önce fiili taksim bulunmadığının tarafların kabulünde olduğu, davalının keşif talebinin hissenin güncel değeri ve taşınmaza yapılan masrafların hesaplanmasına yönelik olduğu, davalının savunmasında bulunmayan fiili taksime yönelik delil toplanmasının, bu doğrultuda keşif icra edilmesinin ve tanık dinlenilmesinin mümkün olmadığı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen direnme kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; taşınmazda müvekkilden önce hissedarlar arasında fiili taksim yapıldığını, tapudaki satış bedelinin dava tarihindeki rayiç bedelinden düşük olduğunu, davacının hakkını kötüniyetle kullandığını, satılan hissenin tapuda değerinin düşük gösterildiğini, delilleri toplanmadan karar verildiğini ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Uyuşmazlık

Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; dava konusu taşınmazda satış tarihinde davacının ve davalıya pay satan satıcının fiilen kullandığı yer olup olmadığı hususunda araştırma ve inceleme yapılmasının gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.

D. Gerekçe

1. İlgili Hukuk

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 732, 733 ve 734. maddeleri.

2. Değerlendirme

1. Dava bedelde muvazaa iddiasına dayalı önalım (şuf’a) hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkin olup, uyuşmazlığın çözümü için öncelikle önalım hakkı ve hukuki niteliğine ilişkin açıklama yapılmasında yarar vardır.

2. Bilindiği üzere paylı mülkiyette paydaşlar arasında ortak idare ve kullanma durumu söz konusu olduğundan paydaşların birbirlerini bilmeleri ve tanımaları önem taşımaktadır. Bu ihtiyacın gereği olarak paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girişini engellemek, taşınmazın daha küçük parçalara ayrılmasını önleyebilmek, hisselerin mümkün olduğu kadar diğer hissedarlar elinde toplanmasını temin etmek amacıyla paylı taşınmazlarda hissedarların temlik hakkı sınırlandırılarak yasal önalım hakkı tanınmıştır.

3. Önalım hakkı taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan doğan takyitlerinden biri olup 26.12.1951 tarihli ve 1951/1 Esas, 1951/6 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında önalım hakkının yenilik doğuran bir hak olduğu belirtilmiştir.

4. Öte yandan 20.06.1951 tarihli ve 1949/13 Esas, 1951/5 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında ise önalım hakkının hukuki niteliği, "Şufa hakkı, mefşu hissenin üçüncü şahsa satılması ve satışa ıttıladan itibaren bir ay içinde kullanılmış olması gibi muayyen şartlar altında kullanılacak yenilik doğurucu bir haktır ki, şefinin bu hakkı kullandığı yolundaki tek taraflı irade beyanının müşteriye vasıl olmasıyla yeni bir hukuki vaziyet meydana getirilmesine yarar. Bu hakkın kullanılmasıyla şefi yeni bir akit yapmaya hacet kalmaksızın müşteriye halef olur" şeklinde açıklanmıştır.

5. Yasal önalım hakkı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) "Taşınmaz Mülkiyetinin İçeriği ve Kısıtlamaları" başlıklı ikinci ayrımında, "II. Devir Hakkının Kısıtlamaları 1.Yasal Önalım Hakkı" alt başlıkları altında "a. Önalım Hakkı Sahibi" başlıklı 732; "b. Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre" başlıklı 733 ve "c. Kullanılması" başlıklı 734. maddelerinde düzenlenmiştir.

6. Yürürlükte bulunan bu hükümlerle; yasal önalım hakkının, paylı mülkiyette paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde kullanılabileceği, önalım hakkından feragatin yöntem ve koşullarının neler olduğu, satışın diğer paydaşlara bildirilmesi gereği, bu bildirimden ve satış tarihinden itibaren uygulanacak yasal sürelerin neler olduğu, bu hakkın dava açılarak kullanılabileceği, önalım bedelinin ve giderlerin nakden yatırılması gerektiği düzenleme altına alınmıştır. Önalım bedeli ise tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

7. Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesi; "Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” hükmünü içermektedir. Madde gerekçesinde ise: "Maddede paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın kendi payını ister tamamen ister kısmen bir başkasına satması hâlinde, diğer paydaşların önalım haklarını kullanabilecekleri öngörülmüştür. Bu suretle, önalım hakkının, bir payın üçüncü kişiye tamamen veya kısmen satılması durumunda da kullanılabileceği vurgulanmıştır" ifadelerine yer verilmiştir.

8. Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazın paydaşlarından birinin payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara aynı şartlarla bu payın alıcısı olabilme yetkisini veren yenilik doğuran bir haktır. Payın tamamının veya bir kısmının satılması arasında bir fark yoktur. Kişiye değil paya bağlı bir haktır ve kim paydaş olursa bu hakka sahiptir. Önalım hakkı kullanılınca paydaş payını yasal önalım hakkını kullanan diğer paydaşa devretme yükümlülüğü altına girmektedir. Böylece önalım hakkı taşınmaz mülkiyetinin dolaylı sınırlama biçimlerinden birisidir. Bu hak kullanılmadığı sürece ortada bir kısıtlama olmayıp, önalım hakkının kullanılmasıyla birlikte ortaya çıkar. Yasal önalım hakkının kullanılması, ancak paydaş olmayan birisine yapılan satışta söz konusu olur. Önalım hakkı eskisi gibi irade bildirimi ile değil ancak alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilir. Bu hakkın dava dışında kullanılması olanaklı değildir. Önalım davası yenilik doğuran bir dava, kararı da yenilik doğuran bir karardır.

9. Türk Hukuk Lûgatında da önalım hakkı, bir taşınmazın satılması durumunda satışın şartlarına uyulması koşuluyla bir kimsenin öncelikle satın alma hakkı olarak tanımlanmıştır (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt I, Ankara 2021, s. 884).

10. Nitekim aynı ilkeler Hukuk Genel Kurulunun 31.05.2022 tarihli ve 2019/14-740 Esas, 2022/795 Karar ve 13.12.2023 tarihli ve 2022/(14)7-890 Esas, 2023/1223 Karar sayılı kararlarında da benimsenmiştir.

11. Gelinen noktada fiili taksim kavramının açıklanmasında fayda bulunmaktadır.

12. Türk Medeni Kanunu’nda paydaşlar arasında fiili taksim hususu düzenlenmediği gibi önalım hakkının kullanımına olan etkisine dair bir düzenleme de bulunmamaktadır. Bu kavram uygulamaya Yargıtay içtihatları ile girmiştir. Yargısal içtihatlarda yapılan tanıma göre paydaşlar arasında fiili taksim bulunduğu takdirde önalım hakkının kullanılmasının dürüstlük kurallarına aykırı olduğunun kabul edilebilmesi için, yasal önalım hakkına konu payın ilişkin bulunduğu bir taşınmazın varlığı, bu taşınmazın paydaşlarca kendi aralarında taksim edilmesi, davacı ve davalıya pay satan paydaş (paydaşların) taşınmazın belirli bir kısmını kullanması gerekli ve yeterlidir.

13. Paydaşlar arasında fiili taksim bulunması hâlinde yasal önalım hakkının kullanılamayacağına dair bir yasa hükmü bulunmasa da taşınmazda fiili bir kullanma biçimi oluştuğundan uzun süre de paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemli olarak bağımsız bu oluşumun korunması, TMK’nın 2. maddesinde tanımını bulan dürüstlük kuralının gereğidir. Zira TMK’nın 2. maddesinde herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken dürüstlük kurallarına uyması zorunluluğu getirilmiş, uyulmamasının yaptırımı olarak da hakkın kötüye kullanılmasının hukuk düzeni tarafından korunmayacağı belirtilmiştir. Bilindiği üzere hakkın açıkça kötüye kullanıldığı tüm hâllerde dürüstlük kuralına da aykırılık söz konusudur. Fiili taksimin hukuki dayanağını da TMK’nın bu maddesi oluşturmaktadır (Müslüm Tunaboylu, Önalım (Şuf’a) Davaları, Ankara 2008, s. 440).

14. Nitekim öğretide paylı mülkiyette fiili taksim durumu Yargıtay kararlarından bağımsız olarak tanımlanmamış olup yalnızca yasal önalım hakkının dürüstlük kuralına aykırı kullanımlarından biri olarak nitelendirilmiştir.

15. Bu doğrultuda önalım davasına konu payın bulunduğu taşınmazda paydaşlar arasında fiili taksim yapıldıktan sonra bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa aynı taşınmazda farklı bir bölüm kendisine bırakılan ve satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulunun 14.02.1951 tarihli ve 1951/17 Esas, 1951/1 Karar sayılı kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir.

16. Somut olay ve dosya kapsamına göre, dava dışı ...'ın, davaya konu 312 parsel sayılı taşınmazdaki payını tapuda davalı ...’e sattığı, taşınmazda hissedar olan davacı tarafından önalım hakkına dayalı olarak eldeki davanın açıldığı anlaşılmaktadır. Davalı 15.11.2018 tarihinde sunduğu ikinci cevap dilekçesi ile fiili taksim savunmasında bulunmuş, Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.

17. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde, önalım davalarında fiili taksime değer verilebilmesi için taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması hâlinde tüm paydaşlar tarafından fiili olarak kullanılan bölümlerin bulunmasına gerek olmadığı, davacının ve davalının (davalıya pay satan kişilerin) kullandığı ayrı ayrı bölümlerin olması durumunda, satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan (hak iddia etmeyen) davacının, pay satışı nedeniyle önalım hakkını kullanmasının dürüst davranma kuralı ile bağdaşmayacağı, ayrıca fiili taksim savunmasının yargılamanın her aşamasında ileri sürülebileceği gözetildiğinde mahkemece bu hususa ilişkin olarak yanılgılı gerekçeyle direnme kararı verilmesi uygun olmamıştır.

18. Hâl böyle olunca mahkemece davalının fiili taksim savunması dikkate alınmak suretiyle taraf delillerinin toplanması ve mahallinde usulüne uygun keşif yapılarak, özellikle zeminde davacının ve davalının (davalıya pay satan kişilerin) kullandığı yer olup olmadığının belirlenmesi ve davacının taşınmazın belli bir yerini kullanıp kullanmadığının araştırılması, bilirkişilerden tanıkların ve tarafların gösterdiği yerleri gösterir denetime elverişli haritaya bağlanmış rapor alınması, tüm deliller birlikte değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

19. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesi gereğince BOZULMASINA,

İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,

Dosyanın 6100 sayılı Kanun’un 373. maddesinin 1. fıkrası uyarınca kararı veren İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

25.06.2025 tarihinde oy birliğiyle kesin olarak karar verildi.