Hukuk Genel Kurulu’nun 2024/181 E., 2025/73 K. sayılı kararı

T.C.

Yargıtay

Hukuk Genel Kurulu

2024/181 E., 2025/73 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2023/136 E., 2023/221 K.

ÖZEL DAİRE KARARI : Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 06.12.2022 tarihli ve

2022/5369 Esas, 2022/7934 Karar sayılı BOZMA kararı

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, mümkün olmazsa tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince tapu iptali ve tescil isteminin reddine, tazminat isteminin davalı ... yönünden reddine, diğer davalı ... yönünden kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili ile davalı ... vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili ile davalı ... vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 1. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, İlk Derece Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

Direnme kararı davacı vekili ile davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin, kızı ...’in arkadaş çevresi aracılığıyla tanıdığı davalı ...’e söylemleri neticesinde güvendiğini, davalı ...’in müvekkiline ait dava konusu Kocaeli ili ... ilçesinde bulunan 930 ada 5 parsel sayılı arsayı 2.000.000,00 TL bedelle satın almak istediğini, müvekkili ile davalı ...’in anılan bedel üzerinden anlaştıklarını, 27.12.2019 tarihinde müvekkili, kızı ve davalı ...’in ... ilçesinde işlemlere başlamak üzere buluştuklarını, davalı ...’in 2.000.000,00 TL satış bedelini devirden hemen sonra banka kanalıyla göndereceğini söylediğini, tapu görevlisinin harç yatırılması için mesaj geleceğini söylemesi üzerine bir pastanede beklemeye başladıklarını, aynı gün işlemin yetişmeyeceğini söyleyen davalı ...’in teklifi ile satışın sonraya bırakıldığını, 05.01.2020 tarihinde davalı ...’in müvekkilin kızı ... ile iletişime geçerek devrin 08.01.2020 tarihinde yapılması konusunda anlaştıklarını, davalı ...’in tapu müdürlüğündeki harç ödeme vs. işlemleri kendisinin takip ettiğini, müvekkili ve kızını karıştırmadığını, imza aşamasına gelindiğinde müvekkilinin yine satış bedelini öncelikle istemesi üzerine davalı ...’in ‘’Teyze para bankada hazır, işlem gecikiyor, imzayı atalım banka hemen parayı senden aldığım hesaba gönderecek’’ şeklinde cevap verdiğini, müvekkilinin de güvenerek tapu devrini gerçekleştirdiğini, devir sonrası davalı ...’in çeşitli bahaneler ile satış bedelini ödemediğini, yapılan görüşmelerin sonuçsuz kaldığını, müvekkilinin bir şekilde oyalandığını, daha sonra ortaya çıktığı üzere davalı ...’in dava konusu taşınmazı bir gün sonra, yani 09.01.2020 tarihinde diğer davalı ...’ya devrettiğini, müvekkilinin dolandırıldığını anlayınca şikâyetçi olduğunu ve soruşturmanın Gebze Cumhuriyet Başsavcılığı’nın 2020/2730 soruşturma numarası üzerinden devam ettiğini, iki davalının birlikte hareket ederek müvekkilini zarara uğrattıklarını, bir gün arayla tapu devri yapılmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, yaşlı ve okuma yazma bilmeyen müvekkilinin elindeki tek malvarlığının haksız bir şekilde alındığını ileri sürerek tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline, mümkün olmazsa rayiç bedelinin temlik tarihinden başlayacak yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... vekili; müvekkilinin davacıyı, kızını ve devir tarihine kadar diğer davalıyı tanımadığını, taraflar arasındaki ilişkiyi ve olayları bilmediğini, birden fazla emlakçının birbiri ile haberleşerek yatırım yapmak isteyen müvekkiline ve ortağına ulaşarak dava konusu taşınmazı teklif ettiğini, müvekkilinin ve ortağının gayrimenkul ve inşaat sektöründe ticaret yaptıklarını, bu nedenle ... ilçesindeki bütün emlakçılar ve müteahhitler tarafından tanındıklarını, nakdi sermayelerini bu alana ayıran ve tanınmış iş insanları olduklarını, müvekkilinin emlakçılar aracılığıyla çekişmeli taşınmazı 600.000,00 TL’ye satın aldığını, hatta öncesinde usulüne uygun kaparo sözleşmesi imzalandığını, satış bedelini denkleştirmek için müvekkili ve ortağının kendilerine ait araçları değerlerinin altında sattıklarını, devir öncesi davalı ...’in çekişmeli taşınmazın kendisine borcu olan ...’e ait olduğunu, ondan devir aldıktan sonra satışı yapacağını söylediğini, müvekkilinin de bu durumun kendisini ilgilendirmediğini, işlemlerin usulüne uygun olmasının yeterli olduğunu söylediğini, müvekkilinin 09.01.2020 tarihinde çekişmeli taşınmazı tapu kaydına güvenerek ve iyiniyetli olarak temlik aldığını, devir anında taşınmaz üzerinde tedbir, haciz ya da şerh bulunmadığını, tapu harcı nedeniyle resmî senette bedelin 110.000,00 TL gösterildiğini, bu bedelin banka kanalıyla, bakiye 490.000,00 TL’nin elden davalı ...’e teslim edildiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

2. Diğer davalı ...; dava dilekçesi usulüne uygun tebliğ edilmesine rağmen cevap dilekçesi sunmamıştır.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 29.12.2021 tarihli ve 2020/67 Esas, 2021/312 Karar sayılı kararıyla; dinlenen tanık beyanları, Gebze Cumhuriyet Başsavcılığı’nın 2020/2730 soruşturma numaralı dosya içeriği, davacının kızı ... ile davalı ... arasında geçen görüşme içerikleri, diğer davalı ...’ın satış bedelini ödediğine dair banka görüntüleri ve banka dekontları birlikte değerlendirildiğinde, ilk temlik sırasında davalı ...’in davacının iradesini aldatmak suretiyle sakatladığı, davalı ...’in herhangi bir satış bedeli ödemediği, davalı ...’ın davalı ... ile öncesinde tanışıklığının bulunmadığı, dava konusu taşınmazı emlakçılar vasıtasıyla bulduğu, parasını ödeyerek ve tapu kaydına güvenerek iyiniyetli olarak iktisap ettiği, davalı ...’ın hileli hareketlerden haberdar olmadığı, bu nedenle davalı ...’ın iktisabının 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi gereğince korunması gerektiği gerekçesiyle tapu iptali ve tescil isteminin reddine, tazminat istemi yönünden; davalı ... aleyhine açılan davanın reddine, davalı ... aleyhine açılan davanın ise kabulü ile 1.193.606,31 TL’nin 08.01.2020 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalı ...’den tahsiline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ile davalı ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 01.06.2022 tarihli ve 2022/662 Esas, 2022/838 Karar sayılı kararıyla; yapılan yargılama ve toplanan deliller bir bütün halinde değerlendirildiğinde verilen kararın usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 353/1-b.1 maddesi gereğince istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ile davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; ''...Değerlendirme

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; dava konusu 930 ada 5 parsel sayılı, 457 m2 arsa vasıflı taşınmazın tamamı davacı ... adına kayıtlı iken, 08.01.2020 tarihinde 106.000,00 TL bedelle davalı ...’e, adı geçen davalının da 09.01.2020 tarihinde 110.000,00 TL bedelle diğer davalı ...’ya satış suretiyle temlik ettiği, davalı ... ile dava dışı ... ve komisyoncu ... Emlak Ltd.Şti. arasında 23.12.2019 tarihli alım-satım ve komisyon anlaşması yapıldığı, bu anlaşma doğrultusunda satış bedelinin 600.000,00 TL olarak belirlendiği ve alıcı ...’dan 7.000,00 TL Kapora alındığı, satış sözleşmesinin üst kısmında satıcı olarak ...... isminin yazıldığı, davalı ...’nun taşınmazı 600.000,00 TL bedelle davalı ...’den satın aldığını beyan ettiği, yapılan keşif sonucu taşınmazın davalı ...’a temlik edildiği tarihteki değerinin 1.193.606,00 TL olduğunun tespit edildiği, davacının, hileyle taşınmazının elinden alındığı iddialarıyla Gebze Cumhuriyet Başsavcılığına yaptığı şikayet üzerine yapılan soruşturma sonucunda davalı ... hakkında kovuşturmaya yer olmadığına karar verildiği, davalı ... hakkında ise iddianame düzenlenerek dolandırıcılık suçundan cezalandırılması talep edildiği ve ... hakkında ceza davası açıldığı anlaşılmaktadır.

Hemen belirtilmelidir ki, dosya kapsamına göre davalı ... tarafından, çekişme konusu taşınmazın satış bedelinin hemen ödeneceği yönünde davacıda bir kanı uyandırılarak, kayıt maliki bir oldu bittiye getirilerek temlikin sağlandığı ve ... tarafından davacıya herhangi bir satış bedeli ödenmediği görülmekte olup, bu durum Mahkemenin de kabulündedir. Bu nedenlerle davalı ...’in yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddi gerekir.

Davacı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;

Mahkemece ilk temlikin hile yoluyla yapıldığının kabulü doğrudur. Uyuşmazlık, son kayıt malikinin TMK’nın 1023. maddesinden yararlanıp yararlanamayacağı noktasında toplanmaktadır.

Somut olayda, dosya içerisindeki 23.12.2019 tarihli emlak alım-satım sözleşmesi ve davalı ...’ın beyanları ile de taşınmazın davacı ...’e ait olduğunun davalı ... tarafından bilindiği, ...tarafından doğrudan ...’a satış yapma durumu var iken, taşınmazın hile yoluyla ...’e temlikinin sağlanarak, ... tarafından da 1 gün sonra davalı ...’a satış yapılmış olması, davalı ...’ın emlak işleri ile uğraşması, taşınmazı 600.000,00 TL bedelle satın aldığını belirtmesine rağmen temlik tarihinde taşınmazın keşfen saptanan değerinin 1.193.606,00 TL olması, taşınmaz henüz davacı tarafından davalı ...’e devredilmeden 23.12.2019 tarihinde dava dışı ... ile emlak alım-satım sözleşmesi imzalanması hususları göz önüne alındığında davalı ...’ın iyi niyetli olduğunun kabulü doğru değildir.

Hâl böyle olunca, davalı ...’ın iyi niyetli olmadığı gözetilerek davacının tapu iptali ve tescil talebinin kabulü ile yargılama giderlerinden her iki davalının müteselsilen sorumlu tutulması gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir...’’ gerekçesiyle karar bozulmuştur.

B. İlk Derece Mahkemesince Verilen Direnme Kararı

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; önceki gerekçeye ek olarak, bozma ilâmında ortaya konulan hususların davalı ...’ın iyiniyetli olmadığını ispatlamayacağı, davalı ...’ın emlak işi yapması nedeniyle fiyatı uygun olan taşınmazı alıp kâr etmek amacıyla hareket etmesinin hayatın olağan akışına uygun olduğu, dolayısıyla taşınmazı değerinin altında almasının kötüniyetini göstermeyeceği, toplanan delillerin davalı ...’ın diğer davalı ... ile hareket ettiğini ispatlamaya yeterli olmadığı belirtilerek direnme kararı verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Direnme kararına karşı süresi içinde davacı vekili ile davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili; dosya kapsamında mevcut somut veri ve delillerin hatalı değerlendirildiğini, davalı ...'ın satış bedelini ödediğine dair kayda dayalı bir delilinin bulunmadığını, davalı ...'ın devir öncesi dava konusu taşınmazın müvekkiline ait olduğunu bildiğini, kendi beyanlarından da bu durumun anlaşıldığını, davalı ...'ın taraf olduğu ve dosyaya sunduğu 23.12.2019 tarihli emlak alım satım sözleşmesinin üst kısmında satıcı kısmında müvekkilinin isminin yazılı olduğunu, sözleşmede emlakçı sıfatı bulunan ... ile müvekkili arasında herhangi bir hukuki ilişki bulunmadığını, davalı ...'ın yetkili olup olmadığını dahi bilmediği bir emlakçı ile sözleşme imzaladığını, emlak alım satım işinin içerisinde yer alan davalı ...'ın durumu bilebileceğini, davalı ...'ın satış bedelini denkleştirmek için araç sattığı savunması ile kollukta verdiği ifadeler arasında çelişki bulunduğunu, davalı ...'ın diğer davalı ... ile el ve işbirliği içerisinde olduğunu ileri sürerek direnme kararının bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davalı ... vekili; davacı ile müvekkili arasında taşınmazın rayiç değeri üzerinden geçerli bir satış gerçekleştiğini, tapu memuru huzurunda yapılan resmî senetten satış bedelinin davacıya ödendiğinin sabit olduğunu, aksinin yazılı delil ile kanıtlanması gerektiğini, müvekkilinin davacıyı ve diğer davalıyı tanımadığını, alım satım işleri ile uğraşan müvekkilinin dava konusu taşınmazı satın alıp biraz kar koyarak sattığını, bilirkişi raporunda belirtilen değerin çok yüksek belirlendiğini ileri sürerek direnme kararının bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Uyuşmazlık

Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davacının maliki olduğu 930 ada 5 parsel sayılı taşınmazını 08.01.2020 tarihinde davalı ...’e, adı geçen davalının da 09.01.2020 tarihinde diğer davalı ...’a satış yoluyla devrettiği, ilk el konumundaki davalı ... adına yapılan tescilin davacının iradesinin aldatılmak suretiyle sakatlanması nedeniyle yolsuz olduğu konusunda uyuşmazlık bulunmayan somut olayda, dosya kapsamı ve toplanan delillere göre kayıt maliki olan ikinci el konumundaki davalı ...’ın kötüniyetle iktisapta bulunduğunun davacı tarafça ispat edilip edilemediği, buradan varılacak sonuca göre 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 1023. maddesi uyarınca kazanımının korunmasının mümkün olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

D. Gerekçe

1. İlgili Hukuk

1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 36 ve 39. maddeleri

2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 3, 1021, 1022, 1023, 1024 ve 1025. maddeleri

2. Değerlendirme

a) Davalı ... vekilinin temyiz talebi yönünden yapılan incelemede;

1. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında işin esasının incelenmesinden önce, direnme kararı öncesinde verilen kararın davacı vekili ile davalı ... vekili tarafından temyiz edildiği, Özel Dairece davalı ... vekilinin temyiz itirazları reddedilerek bozma kararı verildiği, direnme kararının ise yeniden davacı vekili ile davalı ... vekili tarafından temyiz edildiği dikkate alındığında, direnme öncesi verilen kararı temyiz eden ve temyiz itirazları reddedilen davalı ... vekilinin direnme kararını temyizinde hukuki yararının bulunup bulunmadığı, buradan varılacak sonuca göre temyiz isteminin reddine karar verilmesinin gerekip gerekmediği hususu tartışılmıştır.

2. Hukuki yarar, dava şartı olduğundan temyiz incelemesi yapılabilmesi için de gerekli bir şarttır.

3. Bölge Adliye Mahkemesi kararını temyiz edip, bu istemi Özel Dairece reddedilen taraf yönünden karar kesinleşmiş olmakla, artık bu tarafın direnme kararını temyizde hukuki yararı bulunmamaktadır.

4. O hâlde, davalı ... vekilinin direnme hükmüne yönelik temyiz isteminin hukuki yarar yokluğundan reddine karar verilmelidir.

b) Davacı vekilinin temyiz talebi yönünden yapılan incelemede;

5. Dava, aldatma hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmazsa tazminat istemine ilişkindir.

6. Dosya kapsamında celp edilen kayıtlardan, dava konusu Kocaeli ili ... ilçesi ... Ş. mahallesinde kain arsa niteliğindeki 457,00 m2’lik 930 ada 5 parsel sayılı taşınmaz davacı ... adına kayıtlı iken davacının taşınmazın tamamını 08.01.2020 tarihinde 106.000,00 TL bedel üzerinden davalı ...'e sattığı, davalı ...'in de taşınmazın tamamını 09.01.2020 tarihinde 110.000,00 TL üzerinden diğer davalı ...'ya satış yoluyla temlik ettiği kayden sabittir.

7. Hemen belirtilmelidir ki, gelinen aşama itibarıyla davalı ... tarafından davacının iradesinin aldatılmak suretiyle sakatlanması neticesinde dava konusu taşınmazın elinden alındığı konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bir başka ifadeyle, davalı ... adına oluşan tescil 4721 sayılı Kanun'un 1024. maddesinin ikinci fıkrası gereğince yolsuzdur. Yolsuz tescilin de davalı ...'e aynî bir hak bahşetmeyeceği ortadadır.

8. Çözümlenmesi gereken asıl mesele, davalı ...'den çekişmeli taşınmazı satın alma yoluyla edinen ikinci el konumundaki davalı ...'nun 4721 sayılı Kanun'un 1023. maddesinde ifadesini bulan tapu siciline güven ilkesi kapsamında iktisabının korunup korunmayacağı, bir başka ifadeyle iyiniyetli üçüncü kişi konumunda bulunup bulunmadığıdır.

9. Bu konudaki uyuşmazlığın çözümüne geçilmeden önce, yasal düzenlemeler ve ilkelerin açıklanmasında fayda bulunmaktadır.

10. Tapu sicili, 4721 sayılı Kanun'un 7. maddesi uyarınca içeriğinin doğruluğu karine olarak kabul edilen bir resmî sicildir. Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip, taşınmaz mal edinen kişinin iyiniyetini korumak zorunluluğunu duymuştur.

11. Hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları, satın aldıkları şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu kapsamda 4721 sayılı Kanun'un 3. maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 988 ve 989, tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023. maddesinin özel hükümleri getirilmiştir.

12. Yolsuz tescilin üçüncü kişiler bakımından doğuracağı sonuçlar iyiniyetli olup olmadıkları esas alınarak düzenlenmiş ve “İyiniyetli üçüncü kişilere karşı” başlıklı 1023. maddesinde; “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” hükmü öngörülmüştür. Anılan bu maddeye göre, tapu sicilinde ismi geçen kişinin gerçek hak sahibi olduğuna inanan veya kendisinden beklenen tüm özeni göstermesine rağmen gerçek malik olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesi mümkün olmayan kişinin iktisabı korunur.

13. Öte yandan aynı Kanun’un “İyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı” başlıklı 1024. maddesi ise; “Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.

Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.

Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir” hükmünü içermekte olup, bu madde ile de iyiniyetli olmayan kimsenin iktisabının korunmayacağına vurgu yapılmıştır. 4721 sayılı Kanun'un 1023. maddesi iyiniyetle mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımını korurken; tamamlayıcı madde niteliğinde bulunan 1024. madde ile de iyiniyetli olmayan üçüncü şahısların kazanımı hükümsüz sayılmıştır.

14. Görüldüğü üzere, tapuda taşınmazla ilgili kayıtlara ilişkin olarak tapu siciline güven ilkesi benimsenmiştir. Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hâllerde manevi büyük değer taşıyan aynî hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır. Bu nedenle, yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyiniyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.

15. Tapu siciline güven ilkesi, gerçek hak sahipliğine dayanmayan bir tescile (yolsuz tescile) dayanılarak iyiniyetle kazanılan aynî hakkın geçerli olarak hükümlerini doğurması demektir. İyiniyet hakkın doğumunda temel unsurlardan biri olduğundan tapu siciline inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kişi aleyhine açılan davalarda iyiniyet veya kötüniyet olgusunun ispatı büyük bir önem taşımaktadır. Genel hüküm niteliğindeki 4721 sayılı Kanun'un 3. maddesi uyarınca kanunun iyiniyete hukuki bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyiniyetin varlığıdır. Uyuşmazlığın dayanağını oluşturan 4721 sayılı Kanun'un 1023. maddesi de bu genel hükümde bahsi geçen; kanunun, iyiniyete hukuki sonuç bağladığı durumlardan biridir. Dolaysıyla iyiniyetin varlığı kanun tarafından öngörülen bir karine olduğundan, tapu siciline güvenerek iyiniyetle hak kazandığını savunan kişi aleyhine açılan bu tür davalarda, davalının iyiniyetli olmadığını iddia eden davacının bunu ispat etmesi gerekmektedir. İspat yükü, üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu ileri süren tarafa ait olmakla birlikte kötüniyet iddiasının hukuki niteliği uyarınca ispat edilmesi çoğu zaman zordur. Bu nedenle uygulamada üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu ileri süren davacının bazı fiili karinelerden yararlanabileceği kabul edilmiştir. Yargıtay kararlarında taşınmazın çok sık aralıklarla el değiştirmesi ya da rayiç değerinin çok altındaki bir fiyatla satın alınması gibi durumlar, fiili birer karine olarak kabul edilmektedir.

16. Ayrıca bu konu hakkında, 14.02.1951 tarihli ve 1949/17 E., 1951/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında; “…Vakıa ve karinelerden olayda kanunen iyi niyet iddiasında bulunmayacak durumu belirmiş olan kimsenin kötü niyetinin diğer tarafa ispat ettirilmesine sebep ve vecih kalmayacağından dava hakkının doğumunu sağlayan ve bertaraf eden iyi veya kötü niyetin bu durumda mahkemece re’sen nazara alınabileceğine…”, 08.11.1991 tarihli ve 1990/4 Esas, 1991/3 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında ise; “…Tapuda kayıtlı bulunan bir taşınmaz malı iktisap eden kimseye karşı TMK.nun 931. maddesinde öngörülen iyi niyet kurallarına aykırılık nedeniyle açılan tapu iptali davalarında, dava açma iradesinin iktisabın kötü niyete dayalı olduğu iddiasını da taşıdığına, kaldı ki öyle olmasa bile buradaki kötü niyet iddiasının hukukî mahiyeti itibariyle itiraz niteliğinde bulunduğu ve bu nedenle de yargılama sona erinceye kadar iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağına tabi olmadan her zaman ileri sürülebileceğine…” karar verilmiştir.

17. 14.02.1951 tarihli ve 1949/17 Esas, 1951/1 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile kabul edilen kötüniyet iddiasının mahkemece kendiliğinden (resen) nazara alınabileceği ilkesi 08.11.1991 tarihli ve 1990/4 E., 1991/3 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da benimsenerek; kötüniyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece resen nazara alınacağı kabul edilmiş, bilimsel görüşler de aynı doğrultuda gelişmiştir.

18. Üçüncü şahsın iyiniyetli olup olmadığı ve satışın kötüniyete dayandığının hangi hâllerde bilinmesi gerektiği araştırılırken kesin bir ölçü koymak mümkün değil ise de, genel bazı kriterlerle önemli özel durumların araştırılması gerekir. Genel kriter olarak, davalının dayandığı tescilin kötüniyetli olduğunu ve taraflar arasındaki uyuşmazlığın genel hayat tecrübelerine ve hayatın doğal akışına göre bilip bilmediği veya normal görünüşlü bir insanın sarf etmesi gereken dikkati sarf etseydi yolsuzluğu ve uyuşmazlığı bilecek durumda olup olmadığı araştırılmalıdır.

19. Tüm bu açıklamalara göre somut olay değerlendirildiğinde; çekişmeli taşınmaz davalı ... adına tescil edildikten çok kısa bir süre sonra (1 gün sonra) davalı ...'a satılmış olup, tapu kaydında satış bedeli 110.000,00 TL olarak gösterilmiştir. Konusunda uzman bilirkişiler tarafından hazırlanan raporda ise çekişmeli taşınmazın temlik tarihi itibarıyla gerçek bedeli 1.193.606,31 TL olarak belirlenmiştir. Davalı ... tarafından dava konusu taşınmazın 600.000,00 TL'ye satın alındığı savunulduktan sonra ara malik davalı ...'in Türkiye İş Bankası hesabına 09.01.2020 tarihinde ''... 930 ada 5 parsel ... ilçesi arsa satış bedeli'' açıklaması ile 110.000,00 TL (akitte gösterilen bedel) nakit yatırıldığına dair dekont dosyaya sunulmuş, bakiye 490.000,00 TL'nin ise elden ödendiği beyan edilmiştir. Ne var ki, keşfen saptanan rayiç değer ile akitte gösterilen bedel (110.000,00 TL) ya da ödendiği savunulan bedel (600.000,00 TL) arasındaki fahiş fark ortadadır. Kaldı ki, miktarı gözetildiğinde bakiye 490.000,00 TL'nin davalı ...'e ödendiği hususu da usulünce kanıtlanabilmiş değildir. Ayrıca, iyiniyet savunmasından yararlanmak isteyen davalı tarafın bedel ödeyip ödemediği hususu tek başına 4721 sayılı Kanun'un 1023. maddesi koruyuculuğundan yararlanacağını ya da yararlanmayacağını da göstermez.

20. Davalı ... vekili tarafından dosyaya sunulan 23.12.2019 tarihli ve ''Emlak Alım-Satım Sözleşmesi'' başlıklı adi yazılı belge incelendiğinde; dava konusu 930 ada 5 parsel sayılı taşınmazın satışı ile ilgili tanzim edildiği, satış bedelinin 600.000,00 TL kararlaştırıldığı, sözleşmenin üst kısmında satıcı sıfatının karşısına ''......'' isminin yazıldığı, alt kısmında ise satıcı olarak ..., alıcı olarak ...'nun sözleşmeyi imzaladığı, ... Emlak isimli iş yeri kaşesinin basılı olduğu tespit edilmiştir. İyiniyet savunmasında bulunan davalı ... tarafından ibraz edilen bu belge, dava konusu taşınmaz henüz davacı ... adına kayıtlı iken tanzim edilmiştir. Anılan alım satım sözleşmesinde de malikin davacı olduğu açıkça yazılmıştır. Bu durumda 23.12.2019 tarihli sözleşmenin davalı ... tarafından davacının iradesinin sakatlanması için kurgulanan olaylar sırasında imzalandığı ve ayrıca davalı ...'ın taşınmazı temlik almaya karar verdiğinde gerçek malikin davacı olduğunu bildiği ortadadır.

21. Öte yandan, davalı ... vekili cevap dilekçesinde; satış bedelini denkleştirebilmek amacıyla müvekkili ve ortağının kendilerine ait araçları değerlerinin altında sattıklarını savunmuş, delil olarak da noterde tanzim edilen araç satış sözleşmeleri sunmuştur. Araç satış sözleşmeleri incelendiğinde, davalı ...'ın kendine ait aracı 20.12.2019 tarihinde 130.000,00 TL'ye, ...'nin kendine ait aracı 07.01.2020 tarihinde 51.000,00 TL'ye ve yine şirket yetkilisi olarak ...'nin bir aracı 09.01.2020 tarihinde 102.000,00 TL'ye (toplam 283.000,00 TL) sattıkları tespit edilmiştir. Ne var ki, davalı ...'ın eldeki davaya konu olay ile ilgili Gebze Cumhuriyet Başsavcılığının 2020/2730 soruşturma numaralı dosyası kapsamında 30.01.2020 tarihinde şüpheli sıfatıyla verdiği ifadesinde; daha önce yaptığı birikimle arsa almayı düşündüğünü, birikimlerini samimi arkadaşı ...'nin hesabına yatırdığını, 09.01.2020 tarihinde ...'ın hesabından 725.000,00 TL çektiklerini, satış bedelini bu parayla ödediğini beyan ettiği gözetildiğinde satış bedelinin kaynağı ile alakalı çelişkili beyanlarda bulunulduğu açıktır.

22. Olayların gelişimi ve ortaya konulan tespitler ışığında; emlak alım-satım ve inşaat işleri ile uğraşan davalı ...'ın sergilediği tutumun hayatın olağan akışına uygun olduğunu söyleme imkânı bulunmamaktadır. Belirtmek gerekir ki, durumun gereklerine göre kendinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz. Normal bir insanın hayatın olağan akışı içerisinde sergilediği davranış biçimi dikkate alındığında davalı ...'ın 4721 sayılı Kanun'un 1024. maddesine göre yolsuz tescili bilen ya da bilmesi gereken kişi konumunda olduğu ve aynı Kanun’un 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacağı sonucuna varılmıştır.

23. Hâl böyle olunca; Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

24. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

I. (2-a) bendinde belirtilen gerekçelerle davalı ... vekilinin direnme kararına yönelik temyiz isteminin hukuki yarar yokluğundan REDDİNE,

II. (2-b) bendinde belirtilen gerekçelerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında açıklanan gerekçe ve nedenlerden dolayı 6100 sayılı Kanun'un 371. maddesi gereğince BOZULMASINA,

İstek hâlinde temyiz peşin harçlarının yatıranlara ayrı ayrı geri verilmesine,

Dosyanın 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 373. maddesinin 1. fıkrası uyarınca kararı veren İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

19.02.2025 tarihinde oy birliğiyle kesin olarak karar verildi.