Hukuk Genel Kurulu'nun 2023/574 E., 2025/505 K. sayılı kararı

T.C.

Yargıtay

Hukuk Genel Kurulu

2023/574 E., 2025/505 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2022/258 E., 2023/10 K.

ÖZEL DAİRE KARARI : Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 12.05.2022 tarihli ve

2022/1536 Esas, 2022/2678 Karar sayılı BOZMA kararı

Taraflar arasında birleştirilerek görülen sözleşmenin feshi, tapu iptali tescil ve ipoteğin kaldırılması davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl ve birleşen davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın asıl ve birleşen davada davalı ...Ş. vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl ve birleşen davada davalı ...Ş. vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, İlk Derece Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

Direnme kararı asıl ve birleşen davada davalı ...Ş. vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. ASIL DAVA

1. Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkilleri ile davalı ... Otomotiv İnşaat Turizm Gıda Tekstil Madencilik Ağaç Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti’nin müvekkillerine ait Düzce ili, ... beldesi, ... Köyü, ... mevkiinde bulunan ve tapunun 1981 ada 6 nolu parselinde kayıtlı 15.271,32 m2 arsa üzerinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması konusunda sözlü olarak anlaştıklarını, davacılardan ...’ın 08.01.2016 tarihinde davalı ... Otomotiv İnşaat... Tic. Ltd. Şti. ile sözlü yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesine ek olarak protokol imzaladığını, müvekkillerinin davalı ... Otomotiv İnşaat …Tic. Ltd. Şti. yetkilisi ...’a ve onunla birlikte çalışan ... ile ...’e 08.01.2016 ve 11.01.2016 tarihinde vekâletname verdiğini, Ocak ayında sözlü olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmasına, davacılardan ... ile ek protokol imzalanmasına ve verilen vekâletnamede sözleşme yapılması hususunda yetki verilmesine rağmen davalı ... Otomotiv İnşaat …Tic. Ltd. Şti’nin sözleşmeyi noterde yazılı hâle getirmediğini, 04.12.2016 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin adi yazılı şekilde düzenlendiğini, sözleşme nedeniyle müvekkillerine ait olan taşınmazın davalı yüklenici ... Otomotiv İnşaat …Tic. Ltd. Şti’ne devredildiğini ve resmi şekilde yapılmamış olsa dahi müvekkillerinin edimlerini ifa etmeleri nedeniyle sözleşmenin geçerli hâle geldiğini, sözlü inşaat sözleşmesinin yapılmasından itibaren bir yıl on ay ve yazılı inşaat sözleşmesinin düzenlenmesinin üzerinden de yaklaşık on bir ay geçtiği hâlde, yüklenicinin inşaata başlamadığını ve iskân ruhsatı almak için hiçbir girişimde bulunmadığını, müvekkillerinin kat irtifakı kurulup kurulmadığını öğrenmek için tapuya gittiklerinde vekâletnamenin verilmesinden altı gün sonra 14.01.2016 tarihinde taşınmazın davalı ... Otomotiv İnşaat …Tic. Ltd. Şti’ne devredildiğini ve davalı ... Otomotiv İnşaat ...Tic. Ltd. Şti’nin davalı ...Ş’den kredi çekerek sözleşme konusu taşınmaz üzerine 26.04.2016 tarihinde 17.000.000,00 TL’lik birinci derecede ipotek tesis ettiğini, ipotekle beraber yüklenici şirketin 04.08.2017 tarihinde taşınmazı diğer davalı ... Gayrimenkul A.Ş’ye muvazaalı ve kötüniyetli olarak satış suretiyle devrettiğini gördüklerini, bunun üzerine müvekkillerinin ve dava dışı arsa sahipleri ..., ..., ... ve ...’ün 05.10.2017 tarihinde noterden gönderdikleri ihbarname ile sözleşmenin feshini ve taşınmazdaki ipoteğin kaldırılarak iadesini talep ettiklerini, böylece sözleşmenin feshine tüm maliklerin onay verdiğini, müvekkillerinin 10.10.2017 tarihinde de davalı ... Otomotiv İnşaat …Tic. Ltd. Şti. yetkilisini ve çalışanlarını vekillikten azlettiklerini, dava konusu taşınmazın yüklenici şirket tarafından 04.08.2017 tarihli resmi senetle davalı ... Gayrimenkul A.Ş’ye 685.000,00 TL’ye devredildiğini, oysa arsanın gerçek değerinin tapu senedinde belirlenen değerin yaklaşık yirmi katından daha fazla olduğunu, öte yandan davalı ... Gayrimenkul A.Ş’nin ortağı olan ...’in davalı ... Otomotiv İnşaat ...Tic. Ltd. Şti’nin 2005 yılından 2013 yılına kadar sekiz yıl boyunca ortaklığını yaptığını ve her iki şirket ortaklarının birbirini yakından tanıdığını, davalı ... Otomotiv İnşaat ...Tic. Ltd. Şti’nin kat karşılığı inşaat yaptığını bildiği ve taşınmaz üzerinde 17.000.000,00 TL’lik ipotek olduğunu gördüğü hâlde taşınmazı devralan davalı ... Gayrimenkul A.Ş’nin iyiniyetli olduğundan söz edilemeyeceğini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi hâlinde yüklenici ve üçüncü kişilere intikal ettirilen tapu kayıtlarının iptali ile arsa sahipleri üzerine kaydedilmesinin zorunlu olduğunu ve taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz v.s. her türlü kısıtlayıcı hakların kaldırılması gerektiğini, bu nedenle davalı bankanın iyiniyetli olup olmadığına bakılmaksızın taşınmaz üzerine yüklenicinin işlemi neticesinde konulan ipotek şerhinin kaldırılmasının gerekli olduğunu, kaldı ki yapacağı ufak bir araştırma ile dava konusu taşınmazın müvekkillerine ait olduğunu ve kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre yüklenici şirkete devredildiğini, şirketin sermayesinin taşınmazı almaya yetmediğini, taşınmazın tek ve gerçek malikinin müvekkilleri olduğunu belirleyebilecek durumda olan bankanın iyiniyet iddiasında da bulunamayacağını, Düzce gibi küçük bir ilde davalı bankanın ... Otomotiv İnşaat ...Tic. Ltd. Şti’nin kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdederek inşaat yaptığını bilmemesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğunu ileri sürerek davacılar ile davalı ... Otomotiv İnşaat Turizm Gıda Tekstil Madencilik Ağaç Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti. arasında düzenlenen 04.12.2016 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle davalı ... Otomotiv İnşaat… Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti’nin üzerine devraldığı dava konusu taşınmazın sözleşme çerçevesinde devredildiğini bilmesine rağmen müvekkillerinin dava açmasını engellemek amacıyla kötüniyetle ve muvazaalı olarak taşınmazı satın alan ... Gayrimenkul A.Ş’nin satış sözleşmesinin müvekkilleri açısından geçersizliğinin tespiti ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi nedeniyle taşınmazda müvekkillerine ait olan bölümün tapu kaydının iptaline ve 55257/254522 hissesinin ..., 110521/1527132 hissesinin ..., 27625/763566 hissesinin ..., 403141/1527132 hissesinin ..., 33595/509044 hissesinin ..., 75589/1527132 hissesinin ... adına tesciline, davalı ... Otomotiv İnşaat… Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti’nin kullandığı kredi neticesinde dava konusu taşınmazın tapu kaydı üzerine davalı ...Ş. tarafından konulan 26.04.2016 tarihli ipoteğin ve ipotek şerhinin iptal edilerek kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davalı ... Otomotiv İnşaat Turizm Gıda Tekstil Madencilik Ağaç Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti. ile davalı ... Gayrimenkul A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; davanın zamanaşımı ve hak düşürücü süre geçtikten sonra açıldığını, müvekkili ... firmasına yapılan satışın tamamen gerçek ve davacıların bilgisi dâhilinde olduğunu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin davacılardan kaynaklanan nedenlerle imzalanamadığını, ipoteğin inşaatla ilgili olup dava konusu projenin maliyetlerini karşılamak ve finansal destek sağlamak amacıyla kullanıldığını, ... şirketinin ... Gayrimenkul A.Ş’ye yaptığı devrin muvazaalı ve kötüniyetli olmadığını, yapılan satışın gizli olmadığını ve her iki şirketin de ... Şirketler Grubu bünyesinde bulunan şirketler olduğunu, sözleşmenin feshinin geçersiz ve süre şartlarına uyulmadan yapılan bir fesih olduğunu, belediyenin 3194 sayılı İmar Kanunu’nun (3194 sayılı Kanun) 18. maddesine göre yaptığı uygulamanın gecikmesi nedeniyle müvekkilinin edimini ifa etmesinin imkânsız hâle geldiğini, imkânsızlık nedeniyle 04.12.2016 tarihinde imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin süreyle ilgili 5-a maddesinin hükümsüz olduğunu ve sözleşmenin yorumlanması gerektiğini, sözleşmenin 5-a maddesindeki sürenin belediyenin 3194 sayılı Kanun'un 18. maddesine göre yaptığı uygulamanın sona erdiği 2017 yılı Şubat ayından başlatılarak inşaatın bitim ve teslimi için bu tarihten itibaren makul bir süre belirlenmesi gerektiğini, fesih için öngörülen süre ve diğer şartların gerçekleşmediğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

3. Davalı ...Ş. vekili cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmazın değeri 17.000.000,00 TL üzerinden noksan harcın tamamlatılması gerektiğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini tüm maliklerin birlikte talep etmesi gerektiği hâlde, taşınmazda paydaş olan diğer maliklerin davacı konumunda olmadığını, bu nedenle açılan davanın usulden reddedilmesi gerektiğini, müvekkili bankanın 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 1023. maddesi uyarınca tapu sicilindeki kayda güvenerek iyiniyetle ipotek tesis ettiğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh edilmediğinden tapuda böyle bir kaydı görmeyen müvekkilinin iyiniyetle hak kazandığının sabit olduğunu, davacıların muhtemel zararlarını teminat altına almak için inşaatçı ipoteği de tesis etmediklerini, davacıların varsa uğradıkları zarar için alacak ya da tazminat davası açmaları ve taleplerinin kabulü hâlinde de ihtilaf yaşadıkları kişiden tahsil etmeleri gerektiğini, tapuyu davalı ... Otomotiv İnşaat Turizm Gıda Tekstil Madencilik Ağaç Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti’ne bizzat davacıların verdiğini, üzerinde herhangi bir teminat bulunmayan ve tapuda diğer davalı ... Otomotiv İnşaat Turizm… San. ve Tic. Ltd. Şti. adına kayıtlı olan gayrımenkul üzerinde müvekkilinin kredi sonucu tesis ettiği ipoteğin fekkinin istenmesinin davacıların kendi kusurlu davranışlarından menfaat temin etmesi anlamına geleceğini ve hukukun bu kusurlu tutumu korumasının mümkün olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

II. BİRLEŞEN DAVA

1. Davacılar vekili dava dilekçesinde; asıl dava dilekçesindeki açıklamaları aynen tekrar etmek suretiyle eldeki davanın asıl dava ile birleştirilmesine, 04.12.2016 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi doğrultusunda Düzce ili, Merkez ilçesi, ... mahallesi, ... Köyü, ... mevkiinde bulunan ve tapunun 1981 ada 3 nolu parselinde (imar uygulamasından sonra 6 nolu parsel) kayıtlı olan taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkillerinin payı oranında (33595/509044 hissesinin ..., 75589/1527132 hissesinin ..., 75589/1527132 hissesinin ... ve 75589/1527132 hissesinin ... adına) adlarına tesciline, taşınmaz üzerine davalı ...Ş. lehine konulan 17.000.000,00 TL değerindeki birinci derece üst ipoteğinin fekki ile ipotek şerhinin kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davalı banka vekili ile davalı şirketler vekili yargılama aşamasında alınan beyanlarında; asıl davada sundukları cevap dilekçelerindeki beyanlarını aynen tekrar ederek davanın reddini savunmuşlardır.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 02.11.2021 tarihli ve 2021/297 Esas, 2021/393 Karar sayılı kararı ile; tapu iptali ve tescil talebi yönünden yapılan değerlendirmede, asıl ve birleşen davada davalı yüklenici ... Otomotiv İnşaat… Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti’nin arsa sahipleri ile imzaladığı adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince üzerine düşen yükümlülüklerini yerine getirmediği, yapı ruhsatını alarak inşaata başlamadığı, 12.01.2018 tarihinde yapılan keşif sırasında taşınmazın boş arsa niteliğinde olduğunun ve herhangi bir inşai faaliyette bulunulmadığının görüldüğü, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmeyen davalının sözleşme gereğince kendisine devredilen taşınmaz paylarını davacılara iade etmesi gerektiği; ipoteğin kaldırılması talebi yönünden yapılan değerlendirmede ise, davalı bankanın davalı ... Otomotiv İnşaat… Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti’ne işletme sermayesi vasfında kredi tahsis ettiği, karşılığında da dava konusu taşınmazda ipotek tesis edildiği, bankadan kredi kullandırılmasına ilişkin evraklardan ve davalı bankanın kendi iç yazışmalarından, kullandırılacak kredinin davalı şirketin kat karşılığı inşaat yapım işinde kullanacağının belirtildiği, ipotek olarak gösterilen dava konusu taşınmazın kredi başvurusundan yaklaşık bir ay önce devralındığı, tapudaki devir bedelinin taşınmazın gerçek değerine göre oldukça düşük olduğu, davalı bankanın dava konusu taşınmazda davalı şirkete devredilen hisselerin kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında avans olarak devredildiği hususunu bilmesi veya en azından bilebilecek durumda olması gerektiği, bankanın iyiniyetli kabul edilemeyeceği ve tapu siciline güven ilkesinden yararlanamayacağı, bu nedenle ipoteğin kaldırılması gerektiği, sonuç olarak asıl ve birleşen davanın kabulü ile 04.12.2016 tarihli adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi, dava konusu taşınmazda davalıya devredilen payların iptali ile davacılar adına tapuya kayıt ve tescili gerektiği gerekçesiyle ve davacı ... adına 110121/1527132 hissenin tesciline karar verilmesi gerekirken duruşma esnasında oluşturulan kısa kararda 115121/1527132 hissenin tesciline karar verildiği, maddi hata sonucu sehven yapılan bu yanlışlığın gerekçeli kararda düzeltildiği belirtilerek asıl ve birleşen davada tapu iptali ve tescil talebinin kabulü ile, asıl ve birleşen dosya davacılarıyla asıl ve birleşen davada davalı ... Otomotiv İnşaat… Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti. arasında imzalanan 04.12.2016 tarihli adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, dava konusu parselin davalı ... Gayrimenkul A.Ş. adına olan tapu kaydının iptali ile 75589/1527132 hissesinin ..., 75589/1527132 hissesinin ..., 75589/1527132 hissesinin ..., 33595/509044 hissesinin ..., 75589/1527132 hissesinin ..., 33595/509044 hissesinin ..., 403141/1527132 hissesinin ..., 27625/763566 hissesinin ..., 110121/1527132 hissesinin ..., 55257/254522 hissesinin ... adına tapuya kayıt ve tesciline, kalan 30688/381783 hissenin davalı ... Gayrimenkul A.Ş. adına kayıtlı olmasına devam edilmesine, asıl ve birleşen davada ipoteğin fekki talebinin kabulü ile dava konusu parselde davalı ...Ş. lehine 26.04.2016 tarihinde 8959 yevmiye numarası ile tesis edilen 17.000.000,00 TL bedelli ipoteğin davacılar adına tesciline karar verilen 351095/381783 hisse açısından kaldırılmasına, davalı ... Gayrimenkul A.Ş. adına kaydının devam etmesine karar verilen 30688/381783 hisse üzerindeki ipoteğin devamına karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleşen davada davalı ...Ş. vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 17.02.2022 tarihli ve 2022/61 Esas, 2022/202 Karar sayılı kararıyla; arsa sahipleri ile yüklenici ... Otomotiv İnşaat… Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti. arasında imzalanan 04.12.2016 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenlenmediğinden geçersiz ise de, asıl ve birleşen davanın davacıları tarafından sözleşme gereğince arsa payı yükleniciye devredildiğinden anılan sözleşmenin geçerli hâle geldiği, buna karşılık davalı yüklenici tarafından ruhsat alınmadığı, yapılan keşif ve bilirkişi incelemesinde taşınmazda herhangi bir inşaat faaliyeti bulunmadığının anlaşıldığı, dava tarihi itibariyle henüz yüklenici temerrüdü söz konusu olmasa da ilk derece mahkemesince sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verildiği, bu karara karşı asıl ve birleşen davada davalı yüklenici tarafından istinaf başvurusunda bulunulmadığından fesih kararının kesinleştiği, asıl ve birleşen davada davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi geriye etkili olarak feshedildiğinden, arsa sahiplerinin davalı yüklenici tarafından davalı ... Gayrimenkul A.Ş. adına tescil edilen dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptal ve tescili ile taşınmaz üzerine yüklenici borcundan dolayı diğer davalı banka lehine konulan ipoteğin fekkini talep edebileceği, arsa sahipleri tarafından sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmeyen yükleniciye avans niteliğinde yapılan tapu devirleri gerçek mülkiyetin devri niteliğinde kabul edilemeyeceğinden tescilin dayanağının hukuki sebepten yoksun olduğu ve 4721 sayılı Kanun’un 1023. maddesinin uygulanamayacağı, bu nedenle dava konusu taşınmazın davalı kayıt maliki adına tescil edilmesinin ve diğer davalı banka lehine ipotek tesis edilmesinin davalılara ayni hak kazandırmayacağı, mahkemece asıl ve birleşen davanın kabulüne karar verilmesinde isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle asıl ve birleşen davada davalı ...Ş. vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK’nın 353/1-b.1. maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleşen davada davalı ...Ş. vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 12.05.2022 tarihli ve 2022/1536 Esas, 2022/2678 Karar sayılı kararı ile,

“…TMK’nın 1023. maddesine göre, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. TMK’nın 1024/2. maddesi gereğince de; bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken 3. kişi bu tescile dayanamaz hükmü bulunmaktadır. Aynı maddenin son fıkrası gereğince de, tescilin yolsuz olduğu iyi niyetli olmayan 3. kişilere karşı da ileri sürülebilecektir. TMK’nın 1024. maddesi gereğince iyiniyetin ileri sürülmesi durumunda ispat külfeti iddiayı ileri süren tarafa ait olacaktır.

Somut olayda, dava konusu taşınmaz arsa sahipleri tarafından verilen vekaletle 14.01.2016 tarihinde satış suretiyle davalı yüklenici ... Otomotiv İnş. Ltd. Şti. adına tescil edilmiştir. Davalı yüklenici, davalı Bankaya genel kredi kullanmak talebiyle müracaat etmiş, kredi teminatı olarak dava konusu taşınmaz üzerine ipotek konulmasını teklif etmiştir. Davalı banka kredi talebi üzerine dava konusu taşınmaz üzerinde ekspertiz incelemesi yaptırıldığı gibi, davalı şirketin mali durum analizini de yaptırmıştır. Davalı banka iç yazışmaları incelendiğinde, davalı yüklenicinin iştigal konuları sayılırken, yap-sat işleri, fabrika inşaatı, fındık ticareti ve diğer faaliyetlerinin yanında kat karşılığı inşaat işleri de gösterilmiş, davalı tarafça bitirilen projeler ve değerlerinden ve ayrıca başlayacağı projeler arasında da ipotek konulması talep edilen dava konusu taşınmaz üzerine otel, daire ve avm kompleksi yapılacağından bahsedilmiş, söz konusu taşınmazın kat karşılığı alındığına dair bir ibareye yer verilmediği anlaşılmıştır. Ayrıca taraflar arasında imzalanan 04.12.2016 tarihli sözleşme adi yazılı şekilde yapılmış olup her zaman düzenlenmesi mümkün bir sözleşme olduğundan üçüncü kişilerin hakkını ihlal etme maksadıyla imzalandığı şüphesi olduğu gibi sözleşme tarihinin ipoteğin konulduğu 26.04.2016 tarihinden sonraki bir tarih olduğu düşünüldüğünde de bu ihtimal artmaktadır. Mahkemece aynı zamanda dava konusu taşınmazın gerçek değerinin altında bir değerle satıldığından davalı bankanın bu satışın gerçek bir satış olmadığından şüphelenmesi gerektiği belirtilmiş ise de günümüzde taşınmaz alım satımı yapan kişilerin tapu harcını az ödemek için taşınmaz emlak değerini satış bedeli olarak gösterdikleri taşınmazın gerçek değerini göstermedikleri bilinen bir gerçektir. Belirtilen nedenlerle mahkemece davalı Bankanın ipotek tescilini iyiniyetli tescil ettirdiğinin kabulü ile davanın bu davalı bakımından reddi gerekirken kabulü doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.

B. İlk Derece Mahkemesince Verilen Direnme Kararı

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; önceki kararın gerekçesi aynen tekrarlanmak suretiyle direnme kararı verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen direnme kararına karşı süresi içinde asıl ve birleşen davada davalı ...Ş. vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Asıl ve birleşen davada davalı ...Ş. vekili; müvekkili bankanın iyiniyetli ayni hak sahibi olduğunu ve 4721 sayılı Kanun’un 1023. maddesi gereğince bu kazanımının korunması gerektiğini, dava konusu gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekilde yapılmadığı gibi tapu kaydında da sözleşmeye dair herhangi bir şerh bulunmadığını, yazılı olarak yapılmayan ve tapuya şerh edilmeyen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin sadece sözleşmenin diğer tarafına karşı ileri sürülebilecek mahiyette olup müvekkili bankaya karşı ileri sürülemeyeceğini, tapu siciline itimat ederek ve iyiniyetle kullandırdığı krediye teminat amacıyla ipotek tesis eden müvekkilinin şekil şartları yerine getirilmemiş, hukuken ve şeklen ortada olmayan ve tapuya şerh edilmeyen kat karşılığı inşaat sözleşmesini bilmesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, mahkemece alınan 08.11.2019 tarihli bilirkişi raporunda da müvekkili banka tarafından yapılan işlemlerin usulüne uygun olduğunun ve tapuya güven ilkesi gereğince iyiniyetli olan müvekkilinin haklarının korunması gerektiğinin belirlendiğini, mahkemece anılan bilirkişi raporu hükme esas alınmaksızın verilen kararın doğru olmadığını, kendi üzerine düşen edimlerini yerine getirmeyen, gerekli tedbirleri almayan ve iyiniyetli olmayan arsa sahibinin sınırsız bir şekilde korunamayacağını, eldeki davanın açılmasına davacıların sebebiyet verdiğini, arsa paylarının tamamını hiçbir çekince koymadan devreden, mülkiyetin tek kişide toplanmasına izin veren davacıların korunmasının hukuk düzeni ile bağdaşmayacağını, öte yandan sözde adi yazılı sözleşmenin geçerliliğinin kabulünün iyiniyetli finans kuruluşlarının dolandırılmasına neden olacağını ve kötüniyetli kişiler tarafından geçmişe yönelik düzenlenen evraklar ile sistemin işlemez hâle geleceğini belirterek direnme kararının bozulmasını talep etmiştir.

C. Uyuşmazlık

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda asıl ve birleşen davanın davalısı ... Bankası A.Ş. tarafından yüklenici ... Otomotiv İnşaat Turizm Gıda Tekstil Madencilik Ağaç Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti’nin kullandığı kredinin teminatı olarak dava konusu taşınmaz üzerine konulan 26.04.2016 tarihli ipoteğin iyiniyetle tesis edilip edilmediği, başka bir anlatımla asıl ve birleşen davada davalı bankanın dava konusu parselin yüklenici şirkete arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında avans olarak devredildiği hususunu bilip bilemeyeceği veya bilebilecek durumda olup olmadığı, bankanın iyiniyetli üçüncü kişi olarak tapu sicilindeki kayda güvenmek suretiyle ipotek tesis ettiğinin kabul edilip edilemeyeceği, buradan varılacak sonuca göre asıl ve birleşen davada davacı arsa sahiplerinin taşınmaz üzerine tesis edilen ipoteğin fekki taleplerinin kabulüne mi yoksa reddine mi karar verileceği noktasında toplanmaktadır.

D. Gerekçe

1. İlgili Hukuk

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 3, 1023. ve 1024. maddeleri

2. Değerlendirme

1. Türk Hukuk Lûgatında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan karma bir sözleşme türü olduğu ve taşınmaz satışını da içerdiği için resmî biçimde yapılmasının zorunlu olduğu vurgulanmıştır (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt I, Ankara 2021, s. 669).

2. Hukuki niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan bir sözleşme türü olarak vurgulanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, 6098 sayılı Kanun’da açıkça düzenlenmemiş olup, bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli-karma özel nitelikte bir sözleşme türüdür. Başka bir anlatımla yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme niteliğindedir.

3. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. Yüklenici, finansmanını sağlayarak, lüzumunda sanat, beceri ve emek sarfıyla bir bina (inşaat) meydana getirmeyi üstlenirken, arsa sahibi de buna karşılık arsa payı devri suretiyle bir bedel ödemeyi borçlanmaktadır. Bu sözleşmede ücret (bedel) arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir. Böylece malik arsasını değerlendirerek ayrıca para ödemeksizin bağımsız bölüm veya bağımsız bölümler elde etmekte; yüklenici ise, devredilen ya da devri taahhüt edilen payları üçüncü kişilere satmak suretiyle hem inşaatı tamamlamak için sermaye hem de kâr elde etmektedir.

4. Türk Borçlar Kanunu’nun 97. ve 479/1. maddesi hükümlerince arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibinin borcu ancak yüklenicinin işi tamamlayıp, arsa sahibine teslim etmesi ile muaccel hâle gelir. Fakat arsa sahibi bazen arsa paylarını devir borcunu yüklenici inşaatı tamamlamadan önce yerine getirerek yükleniciye devretmekte, tapuda malik olarak görünen yüklenici de inşaatın finansmanını sağlamak amacıyla müstakbel bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarını veya tesis edilen kat irtifak tapusuyla bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmaktadır.

5. Yüklenicinin tapu sicilinde malik olarak görünmesi, arsa sahibinin borcunu başlangıçta yerine getirerek arsa paylarının tamamını veya belli bir kısmını tapuda yükleniciye devretmesi durumunda olabileceği gibi; arsa paylarının inşaatın yapıldığı ölçüde kısım kısım yükleniciye devredilmesi (kademeli devir) hâlinde de söz konusu olabilir.

6. Başka bir şekilde ifade etmek gerekir ise; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde iş bedelinin peşin ödemesi, yükleniciye isabet edecek bağımsız bölümlerin tapularının ya da arsa paylarının yükleniciye devri suretiyle gerçekleştirilmesidir. Bu durumda arsa sahibi de güvenceyi, tapuda yükleniciye devrettiği tapu paylarına ipotek tesis ettirmek veya sözleşmeyi şerh ettirmek şeklinde sağlamaktadır. Nitekim kişisel haklarda şerhleri düzenleyen TMK’nın 1009. maddesinde; “Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir.

Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir” hükmüne yer verilmiştir.

7. Hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları, satın aldıkları şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu kapsamda bir tanımlama yapmak gerekirse, iyiniyetten maksat “hakkın doğumuna engel olacak bir hususun, hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir”.

8. Anılan ilke Türk Medeni Kanunu’nun 3. maddesinde;

“…Kanunun iyiniyete hukukî bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyiniyetin varlığıdır.

Ancak, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz” şeklinde genel hüküm olarak düzenlenmiş; tapulu taşınmazların el değiştirmesi hâlinde ise aynı Kanun’un 1023. maddesinin özel hükümleri getirilmiştir.

9. Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesinde;

“Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” hükmü öngörülmüştür. Bu maddeye göre, tapu kaydında adı yazılı kişinin gerçek hak sahibi olduğuna inanan veya kendisinden beklenen tüm özeni göstermesine rağmen gerçek malik olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesi mümkün olmayan iyiniyetli üçüncü kişinin iktisabı korunur.

10. Öte yandan TMK’nın “İyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı” başlıklı 1024. maddesi;

"Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.

Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.

Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir” hükmünü içermekte olup, bu madde ile de iyiniyetli olmayan kimsenin iktisabının korunmayacağına vurgu yapılmıştır. TMK’nın 1023. maddesi iyiniyetle mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımını korurken; tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. madde ile de iyiniyetli olmayan üçüncü şahısların kazanımı hükümsüz sayılmıştır.

11. Nitekim aynı hususlar Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli ve 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı kararında da aynen vurgulanmıştır.

12. Hukukumuzda illilik prensibi geçerli olsa da TMK’nın 1023. maddesiyle kurala bağlanmış olan tapuya güven ilkesi bunun istisnası olarak iyiniyetli üçüncü kişiler hakkında uygulama alanı bulacaktır.

13. Yukarıda açıklandığı gibi, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan iyiniyetli üçüncü kişinin TMK’nın 1023. maddesine istinaden “tapu siciline güven ilkesi” gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak, üçüncü kişinin taşınmazı satın alırken kötüniyetli olduğunun ispatlanması hâlinde vazgeçilebilir. Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her durumda "yolsuz tescil" kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir.

14. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden iyiniyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK’nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Zira arsa sahibi tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarını bertaraf edebilir.

15. Yukarıda açıklanan esaslar, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişiler için olduğu kadar, taşınmaz üzerinde mülkiyet dışında bir ayni hak, bu arada ipotek hakkı kuran üçüncü kişiler için de geçerlidir (Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli ve 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı kararı) .

16. Açıklanan bu yasal düzenleme ve kurallar çerçevesinde somut olay değerlendirildiğinde; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki belge ve delillere, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere ve özellikle somut olayda asıl ve birleşen davada davalı ...Ş'nin kötüniyetli olduğunun ispat edilememiş olmasına göre Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi doğru olmamıştır.

17. Hâl böyle olunca; direnme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle bozulması gerekmiştir.

18. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Asıl ve birleşen davada davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda belirtilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Kanun’un 371. maddesi gereğince BOZULMASINA,

İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,

Dosyanın 6100 sayılı Kanun’un 373. maddesinin 1. fıkrası uyarınca İlk Derece Mahkemesine, karardan bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

10.09.2025 tarihinde oy birliğiyle kesin olarak karar verildi.