Hukuk Genel Kurulu'nun 2023/15 E., 2024/515 K. sayılı kararı

T.C.

Yargıtay

Hukuk Genel Kurulu

2023/15 E., 2024/515 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2019/492 E., 2022/126 K.

KARAR : Davanın kabulüne

ÖZEL DAİRE KARARI : Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 24.02.2014 tarihli ve

2013/20031 Esas, 2014/4552 Karar sayılı BOZMA kararı

1. Taraflar arasındaki kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Borçka Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın kabulüne ilişkin karar davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 5. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı davalılar tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği düşünüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacı İstemi

4. Davacı idare vekili dava dilekçesinde; davalıya ait taşınmazların enerji iletim hattı kapsamında kalması nedeniyle kamulaştırılmasına karar verildiğini ancak kamulaştırma işleminin satın alma usulü ile gerçekleştirilemediğini ileri sürerek Artvin ili Borçka ilçesi Karşıköy Köyü 248 ada 22 parsel sayılı taşınmazın 53,14 m2’lik, 255 ada 7 parsel sayılı taşınmazın 204,40 m2’lik ve 248 ada 24 parsel sayılı taşınmazın 8.038,40 m2’lik kısımlarının irtifak hakkı bedellerinin tespiti ile irtifak haklarının idare adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı Cevabı

5. Davalı usulüne uygun tebliğe rağmen cevap vermemiş, duruşmada alınan beyanında, teklif edilen bedelin daha önceki kamulaştırmalar ile kıyaslandığında çok düşük olduğunu savunmuştur.

Mahkemenin Kararı

6. Borçka Asliye Hukuk Mahkemesinin 07.06.2013 tarihli ve 2012/132 Esas, 2013/229 Karar sayılı kararı ile; taşınmazların bulunduğu yerde keşif yapıldığı, keşif sonrasında alınan bilirkişi kurulu raporunda taşınmazların değerlerinin ayrı ayrı belirlendiği, söz konusu raporun ayrıntılı ve denetime açık, bilimsel verilere uygun olduğu, kamulaştırma kriterlerine uyduğu, bu yönüyle hüküm kurmaya elverişli bulunduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı

7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur.

8. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 24.02.2014 tarihli ve 2013/20031 Esas, 2014/4552 Karar sayılı kararı ile; “…Fındık bahçesi niteliğindeki taşınmazlara gelir metoduna göre değer biçilmesi yöntem itibari ile doğrudur. Şöyle ki;

1-Dava konusu taşınmazların bilirkişi raporunda yazılı özellikleri, konumu ve yerleşim yerine mesafesi gözetilerek gelir metoduna göre tespit edilen metrekare birim fiyatına % 50 oranında objektif değer artırıcı unsur ilave edilmesi gerektiği düşünülmeden, az bedel belirlenmesi,

2- Dava konusu taşınmazların nitelikleri, geometrik durumları, yüzölçümleri ve enerji nakil hattının güzergahları dikkate alınarak irtifak hakkı nedeniyle değer düşüklüğünün taşınmazların tüm değerinin 248 ada 24 parselde % 31 ve 255 ada 7 parselde ise % 15 oranında olacağı gözetilmeden daha düşük oranda kabulü ile irtifak bedelinin eksik tesbiti,

Doğru olmadığı gibi;

3-2942 sayılı Kamulaştırma Kanunun 10.maddesine 6459 sayılı yasanın 6. maddesi ile eklenen hüküm uyarınca, dava 4 ay içinde sonuçlandırılmadığından, Anayasa Mahkemesi’nin 19.12.2013 tarih ve 2013/817 başvuru numaralı 1. Bölüm kararı da göz önüne alınarak, belirlenen kamulaştırma bedeline 3.09.2012 tarihinden itibaren, karar tarihine kadar faiz yürütülmesi gerektiği…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.

Mahkemenin Birinci Direnme Kararı

9. Borçka Asliye Hukuk Mahkemesinin 14.04.2015 tarihli ve 2014/338 Esas, 2015/100 Karar sayılı kararı ile; dava konusu taşınmazların değerlerinin tespitine ilişkin alınan bilirkişi kurulu raporunda kapitalizasyon faiz oranının her bir taşınmaz için %4 olarak kabul edildiği, bu oran belirlenirken taşınmazların verimine etkili olan sulu, taban arazisi, toprağın terkibi, ekilebilecek ürünlere ilişkin faktörler yanında, satış değerine etkili olabilecek (önemli yerleşim birimlerine yakınlığı, tarımsal amaçlı alt yapı olanakları, pazarlama ve ulaşım probleminin olmaması vs.) faktörlerin de esas alındığı, dolayısıyla Yargıtay bozma kararında objektif değer artışı nedeni olarak belirtilen ve taşınmazların bilirkişi kurulu raporunda yazılı olan özellikleri ile konumları ve yerleşim yerine mesafeleri gibi özelliklerin kapitalizasyon faiz oranının belirlenmesi sırasında değerlendirildiği; bu özelliklerin ayrıca objektif değer artış unsuru olarak kabul edilmesinin aynı özellikler nedeniyle iki kere bedel ilavesi yapılması anlamına geleceği; taşınmazların bulunduğu köyde benzer mahiyette gerçekleştirilen kamulaştırma işlemlerinin hiçbirinde kamulaştırmaya konu taşınmaz için objektif değer artışı oranının uygulanmadığı ve bu şekilde verilen kararların Yargıtay onayından geçerek kesinleştiği belirtilerek bozma kararının birinci bendi yönünden direnme kararı verilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu Kararı

10. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur.

11. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 18.06.2019 tarihli ve 2017/5-2368 Esas, 2019/712 Karar sayılı kararı ile; kısa karar ile gerekçeli karar arasında çelişki oluştuğundan bahisle kararın usulden bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemenin İkinci Direnme Kararı

12. Borçka Asliye Hukuk Mahkemesinin 19.07.2022 tarihli ve 2019/492 Esas, 2022/126 Karar sayılı kararı ile; önceki karardaki gerekçe ile bozma kararının bir numaralı bendi yönünden direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi

13. Direnme kararı süresi içinde davalılar tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

14. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil istemine ilişkin eldeki davada; Özel Daire bozma kararında objektif değer artışı sebebi olarak gösterilen faktörlerin, kapitalizasyon faiz oranının belirlenmesi sırasında esas alınıp alınmadığı; buradan varılacak sonuca göre tarım arazisi niteliğindeki taşınmazların bilirkişi kurulu raporunda belirtilen özelliklerinin, konumlarının ve yerleşim yerine mesafelerinin taşınmazlarda %50 oranında objektif değer artışına neden olup olmayacağı noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

A- Davalıların direnme kararına karşı temyiz talebi yönünden yapılan incelemede;

15. Uyuşmazlığın çözümüne geçilmeden önce ilgili mevzuat hükümlerinin ve arazi niteliğindeki taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti esaslarının açıklanmasında yarar bulunmaktadır.

16. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nda taşınmaz malların kamulaştırma usul ve esasları düzenlenmiştir. 2942 sayılı Kanun'un 8 inci maddesinde idarelerin bu Kanun’a göre tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında yapacağı kamulaştırmalarda satın alma usulünü öncelikle uygulamalarının esas olduğu belirtilmiştir. Kanun’un 10 uncu maddesinde ise kamulaştırmanın satın alma usulü ile yapılamaması hâlinde idarenin, taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine müracaat ederek taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespiti ile bu bedelin ödenmesi karşılığında idare adına tesciline karar verilmesini isteyeceği ifade edilmiştir.

17. 4650 sayılı Kanun ile değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun “Kamulaştırma bedelinin tespiti esasları” başlıklı 11 inci maddesinde de kamulaştırma bedelinin tespiti esasları düzenlenmiştir.

18. Anılan madde; “15 inci madde uyarınca oluşturulacak bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın;

a) Cins ve nevini,

b) Yüzölçümünü.

c) Kıymetini ektileyebilecek bütün nitelik ve unsarlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,

d) Varsa vergi beyanını,

e) Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,

f) Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın (…) mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini.

g) Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,

h) Yapılarda, (…) resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,

ı) (Değişik: 19/4/2018-7139/27 md.) (İptal ibare: Anayasa Mahkemesinin 10/4/2019 tarihli ve E.:2018/156; K.:2019/22 Sayılı kararı ile) (İptal ibare: Anayasa Mahkemesinin 10/4/2019 tarihli ve E.:2018/156; K.:2019/22 Sayılı kararı ile) her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,

Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.

Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz.

Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir. Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir” hükmünü içermektedir.

19. Dolayısıyla 11 inci maddede taşınmazın cins ve nevinin, yüzölçümünün, kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurların, her unsurun ayrı ayrı değerinin, kamulaştırma tarihindeki resmî makamlarca yapılmış kıymet takdirlerinin ve özellikle arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net gelirinin, ayrıca bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçülerin esas alınarak bedelin takdir edilmesi gerektiği hükme bağlanmıştır.

20. Bu nedenle arazinin değeri, taşınmazın fiilen ekilebilir ürün münavebesine göre hesaplanan brüt gelirinden, münavebe ürünlerin üretim masraflarının çıkarılması ile bulunan net gelirinin kapitalizasyon faizine bölünmesi ile bulunur.

21. Arazi niteliğindeki taşınmazın net gelirine göre değerlendirilmesi, kapitalizasyon faizinin uygulanmasını gerektirir.

22. Arazinin rantı (net geliri) ile satış değeri (çıplak değeri) arasındaki oran olarak tanımlanan kapitalizasyon faizi, belli bir bölgede, aynı yıl içerisinde aynı tür tarımsal üretimin yapıldığı aynı vasıf ve karakterdeki arazinin gerçek satış bedeli ile net geliri belirlendikten sonra oranlanarak bulunur. Başka bir anlatımla bir yıl içinde bölgede satışı yapılan tüm arazilerin tespit edilen ortalama dekar fiyatının, aynı arazilerin ortalama net geliri saptandıktan sonra her iki ortalama rakamın birbirine olan oranı, kapitalizasyon faiz oranını ifade eder. Arazinin getirisi aynı kalmak şartıyla kapitalizasyon faiz oranı düştükçe arazi niteliğindeki taşınmazın değeri yükselir, oran yükseldikçe ise düşer.

23. Kıymeti takdir edilecek arazinin bedelinin belirlenmesinde uygulanacak kapitalizasyon faiz oranı, bölgede geçerli ortalama orandan hareketle, arazinin özel nitelikleri, başka bir anlatımla sulu veya kuru oluşu, toprağın yapısı, ekilebilecek ürünler, verimi, yüzölçümü, taşınmaz toprağının kompozisyonu gibi nitelikleri dikkate alınarak belirlenmektedir. Araziye uygulanacak faiz oranı, saptanan bu niteliklere göre azalıp çoğalacaktır. Ülkemizde, bölgelere özgü kapitalizasyon faiz oranı belirlenmemiş olup; yerleşmiş uygulama ve Yargıtay içtihatlarına göre bu oranın Türkiye’nin coğrafi konumu, iklim koşulları, toprak yapısı ve verimliliğe etkili olan diğer unsurlar dikkate alınarak %3 ilâ %15 arasında olabileceği kabul edilmiştir.

24. Diğer taraftan 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11 inci maddesinin (f) bendi uyarınca arazinin değerinin mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net gelir esas alınarak belirleneceği hükme bağlandıktan sonra, aynı maddenin (ı) bendinde bedelin tespitinde etkili olacak diğer “objektif ölçülerin” esas alınacağı hükmü getirilmiştir.

25. Bu kapsamda kamulaştırmaya konu arazinin pazarlama veya ulaşım kolaylıkları, ana yollara, il/ilçe merkezlerine, yerleşim alanlarına yakınlık gibi değerini olumlu yönde etkileyecek birtakım özelliklerinin gözardı edilmemesi ve taşınmazın gerçek değerinin tespiti bakımından bilimsel yöntemle belirlenen bedelin anılan fıkranın (ı) bendi uyarınca belirli bir oranda artırılması mümkün olabilmektedir. Dolayısıyla bilirkişi kurulu raporunda, bedel tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri, her bir ölçünün etkisini açıklamak kaydı ile bir kısıtlama olmadan objektif değer artırıcı unsurları ayrı ayrı belirterek taşınmaz malın değeri tespit edilmelidir.

26. Somut olayda mahallinde yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi kurulu raporunda taşınmazların sulama suyu problemi olmadığı, su ihtiyacının yapay sulama ile karşılandığı, taşınmazların çevresinde su kaynaklarının bolluğu karşısında birinci sınıf tarım arazisi olduğu açıklanmış, taşınmazların toprak durumu, verimlilikleri, ulaşım imkânları, nakliye ve pazara olan yakınlıkları, tarım alanlarının kıt oluşu, küçük işletme sahibi olanlarda mevcut toprak sevgisi, enflasyon gibi nedenlerle kapitalizasyon faiz oranının %4 olacağı belirtilmiş, objektif değer artışını gerektirecek bir durumun olmadığı kanaatinde bulunulmuştur. İlk derece mahkemesince de kapitalizasyon faiz oranının belirlenmesinde göz önünde tutulan faktörlerin ayrıca objektif değer artırıcı unsur olarak değerlendirilmesinin iki defa bedel ilavesi anlamına geleceği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

27. Kapitalizasyon faiz oranının belirlenmesine etkili olan faktörler; taşınmazın sulu veya kuru olması, toprağın yapısı, ekilebilecek ürünler, verimi, yüzölçümü, taşınmaz toprağının kompozisyonu gibi arazinin özel nitelikleridir. Buna karşın objektif değer artırıcı unsurun tespitinde ise; taşınmazın konumu, yerleşim merkezine, karayoluna ve bu yol üzerinde bulunan yerleşim alanları, sanayi ve diğer tesislere yakınlık gibi diğer objektif ölçüler dikkate alınır.

28. Hâl böyle olunca tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere ve özellikle taşınmazların bilirkişi raporunda yazılı özellikleri, konumu ve yerleşim yerine mesafesi gözetilerek gelir metoduna göre tespit edilen metrekare birim fiyatına %50 oranında objektif değer artırıcı unsur ilave edilmesi gerektiği cihetle Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uymak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

29. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

B- Davalıların uyulan kısımlara yönelik temyiz talepleri yönünden yapılan incelemede;

30. Temyize konu bozma kararında yer alan ve “…2-Dava konusu taşınmazların nitelikleri, geometrik durumları, yüzölçümleri ve enerji nakil hattının güzergahları dikkate alınarak irtifak hakkı nedeniyle değer düşüklüğünün taşınmazların tüm değerinin 248 ada 24 parselde % 31 ve 255 ada 7 parselde ise %15 oranında olacağı gözetilmeden daha düşük oranda kabulü ile irtifak bedelinin eksik tesbiti,

Doğru olmadığı gibi;

3-2942 sayılı Kamulaştırma Kanunun 10.maddesine 6459 sayılı yasanın 6. maddesi ile eklenen hüküm uyarınca, dava 4 ay içinde sonuçlandırılmadığından, Anayasa Mahkemesi’nin 19.12.2013 tarih ve 2013/817 başvuru numaralı 1. Bölüm kararı da göz önüne alınarak, belirlenen kamulaştırma bedeline 3.09.2012 tarihinden itibaren, karar tarihine kadar faiz yürütülmesi gerektiği,…” gereğine işaret eden bozma nedenlerine mahkemece uyularak bozma doğrultusunda işlem yapılmıştır. Bu durumda bozma kararına uyularak oluşturulan hüküm Özel Dairesince incelenmediğinden, bu hükme yönelik temyiz itirazlarının incelenmesi için dosya Özel Daireye gönderilmelidir.

IV. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

I- A bendinde (§15-29) gösterilen gerekçelerle davalıların temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3 üncü maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 429 uncu maddesi gereğince BOZULMASINA,

II- B bendinde (§30) gösterilen gerekçelerle, uyulan kısımlar yönünden kurulan hükme yönelik temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın YARGITAY 5. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE,

Aynı Kanun’un 440-III/1 inci maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 09.10.2024 tarihinde oy birliğiyle kesin olarak karar verildi.