Hukuk Genel Kurulu’nun 2023/1073 E., 2025/85 K. sayılı kararı

T.C.

Yargıtay

Hukuk Genel Kurulu

2023/1073 E., 2025/85 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2023/1 E., 2023/788 K.

ÖZEL DAİRE KARARI : Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 28.11.2022 tarihli ve

2021/6807 Esas, 2022/7243 Karar sayılı BOZMA kararı

Taraflar arasında asıl davada satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil, karşı dava ve birleştirilen davada ise cezai şart alacağı istemlerinden dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince asıl davada davacı ... tarafından açılan davanın reddine, davacı ... tarafından açılan davanın açılmamış sayılmasına, karşı dava ve birleşen dava yönünden; davalı-karşı davacı-birleşen davacı ...'in hissesine düşen ve ıslah edilen miktar yönünden davanın kabulüne, temlik alanlar yönünden cezai şart alacağı davalarının feragat nedeniyle reddine karar verilmiştir.

Kararın asıl davada davacı-karşı ve birleştirilen davada davalı ... vekili, karşı ve birleştirilen davada davacı ..., ... ve ... vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince, davalılar/karşı davacılar ..., ... ve ... vekilinin istinaf başvurusunun reddine, davacı/karşı davalı ... vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, asıl dava yönünden; davacı ... tarafından açılan davanın reddine, davacı ...’ın açtığı davanın HMK’nın 150/5. maddesi uyarınca açılmamış sayılmasına; karşı dava yönünden davacı temlik alanlar ... ve ...’un davalılar ... ve ...’a açtığı davanın feragat nedeniyle reddine, davacı ... tarafından açılan davanın reddine; birleştirilen dava yönünden, davacı temlik alanlar ... ve ...’un davalılar ... ve ...’a açtığı davanın feragat nedeniyle reddine, davacı ... tarafından açılan davanın reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl davada davacı-karşı dava ve birleştirilen davada davalı ... vekili ile asıl davada karşı davacılar ve birleştirilen davada davacılar ..., ... ve ... vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 7. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

Direnme kararı asıl davada davacı-karşı dava ve birleştirilen davada davalı ... vekili ile asıl davada karşı davacılar ve birleştirilen davada davacılar ..., ... ve ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

ASIL DAVA

I. DAVA Asıl davada davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkileri ile davalılar arasında 23.07.2015 tarihinde düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye göre davalıların 1627 ada 80 parsel sayılı taşınmazdaki haklarının tamamını tapu kaydındaki hisse oranlarına ilişkin yanlışlığın düzeltilmesinden sonra bir ay içerisinde 575.000,00 TL bedelle müvekkillerine satmayı vaat ettiklerini, tapu kaydındaki yanlışlığın düzeltilmesinden sonra davalılar tarafından keşide edilen ihtarname ile tapuya satış için gelinmesinin bildirildiğini ancak dava dışı paydaş tarafından müvekkillerine karşı önalım davasının açılacağının ihtar edildiği gibi taşınmaz hakkında ortaklığın giderilmesi davası açıldığını, bu durumun hukuki ayıp niteliğinde olduğunu ve bu yöndeki sıkıntılar giderilmeden satış işlemlerine başlanılamayacağının davalılara ihtarla bildirilmesi üzerine davalıların sözleşmede yazılı cezai şartı tahsil etmek istediklerini, davalıların taşınmazdaki paylarını müvekkillerine devretmekten kaçındıklarını belirterek, satış vaadi sözleşmesine konu ve davalılara ait hisselerin tapu kaydının iptali ile müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Asıl davada davalılar vekili cevap dilekçesinde; taşınmazda pay sahibi olan kişilerin yasa gereği önalım ve ortaklığın giderilmesi davası açma hakkının bulunduğunu davacıların bilmesi gerektiğini, müvekilleri tarafından keşide edilen ihtarname ile sözleşmenin haklı nedenle feshedildiğini belirterek, davanın reddini savunmuştur.

KARŞI DAVA

I. DAVA

1. Karşı davada davacılar ..., ... ve ... vekili dava dilekçesinde; sözleşmenin haklı nedenle feshedildiğinin tespiti ile birlikte sözleşmede belirtilen cezai şart nedeniyle şimdilik 10.000,00 TL bedelin karşı davalılardan tahsiline karar verilmesi talep edilmiştir.

2. Karşı davacı ... vekili 01.12.2020 tarihli ıslah dilekçesiyle; asıl dava yönünden sözleşmede belirlenen cezai şarttan müvekkilinin hissesine tekabül eden 6.174,75 TL'nin; birleşen dava yönünden ise müvekkilinin hissesine düşen 345.785,80 TL'nin karşı davalıların temerrüde düştükleri tarih olan 05.10.2017 tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile birlikte karşı davalılardan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Karşı davada davalılar ... ve ... vekili cevap dilekçesinde; eda davasının mümkün olduğu hâllerde kural olarak tespit davası açılamayacağını, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin değeri belli olduğundan nispi tarife uyarınca harcın tamamlanması için karşı davacılara kesin süre verilmesi gerektiğini, karşı davanın hukuki yarar yokluğu ve korunmaya değer bir hakkı bulunmadığından reddini savunmuştur.

BİRLEŞTİRİLEN DAVA

I. DAVA

Birleştirilen davada davacılar ..., ... ve ... vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin müvekkilleri tarafından haklı nedenle feshedilmesi nedeniyle fazlaya ilişkin talep ve dava hakkı saklı kalmak kaydıyla, cezai şarttan şimdilik 275.000,00 TL'nin temerrüt tarihi olan 05.10.2017 tarihinden itibaren işletecek yasal faiziyle davalılardan tahsiline karar verilmesi talep edilmiş, yargılama aşamasında ise birleşen dosya davacıları ... ... ve ... ... tarafından, dava konusu taşınmazdaki hisseleri düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile dava dışı ... ve ...'e devri vaat edilmiş; uyuşmazlığa konu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesindeki tüm hak ve cezai şart alacakları da ... ve ...'e temlik edilmiştir.

Dosyaya sunulan 23.12.2020 tarihli sulh protokolü uyarınca; cezai şarta yönelik hakları temlik alan ... ve ..., davacılar-karşı davalılar-birleşen dosya davalıları ... ve ... hakkında açılan davadan feragat ettiklerini bildirmişlerdir.

II. CEVAP

Birleştirilen davada davalılar ... ve ... vekili cevap dilekçesinde; davacılara gönderdikleri 15.11.2017 tarihli ihtarda uyuşmazlığın çözümü için yapılması gereken zorunlu işlemler sıralanarak davacıların ferağ vermek üzere tapuya davet edildiklerini, davacıların davete icabet etmemeleri üzerine tapu iptali ve tescil davası açtıklarını, bu davanın kesinleşmesinin beklenmesi gerektiği gibi iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerin tek taraflı feshinin mümkün olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 05.01.2021 tarihli ve 2020/111 Esas, 2021/7 Karar sayılı kararı ile; kaldırma kararı uyarınca yapılan araştırma sonucunda davacıların sözleşme konusunun ayıplı olduğunu iddia etmelerinin yerinde olmadığı, sözleşme tarihinde elbirliği mülkiyetinin mevcut olmadığı ve asıl davada tacir sıfatına haiz olan davacıların, davalılar tarafından keşide edilen 05.10.2017 tarihli ihtarname ile temerrüde düştükleri, bu bakımdan davalıların sözleşmeyi feshetmekte ve cezai şart istemekte haklı oldukları gerekçesiyle davacı ...'ın davasının reddine, davacı ...’ın açtığı davanın HMK’nın 150/5. maddesi uyarınca açılmamış sayılmasına; karşı dava ve birleşen dava yönünden ise davacı karşı davalıların sözleşmeye aykırı davranışı nedeniyle cezai şart isteğinin yerinde olduğu gerekçesiyle taraflarca kararlaştırılan 570.000,00 TL cezai şart alacağından davalı-karşı davacı-birleşen davacı ...'in hissesine düşen ve ıslah edilen miktar yönünden davanın kabulüne, davacı karşı davalıların tacir sıfatlarının bulunması nedeniyle cezai şart alacağından herhangi bir indirim yapılmasına yer olmadığına, temlik alanlar yönünden de ... ve ... hakkında cezai şart alacağı için açılan davaların feragat nedeniyle reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı asıl davada davacı-karşı ve birleştirilen davada davalı ... vekili, karşı ve birleştirilen davada davacı ..., ... ve ... vekili tarafından tarafından istinaf başvurusunda bulunmuştur.

2. Bölge Adliye Mahkemesinin 11.06.2021 Tarihli ve 2021/371 Esas, 2021/875 Karar sayılı kararı ile; vaat borçluları tarafından tapudaki hisse oranlarının düzeltildiği tarihinden itibaren bir ay içerisinde hisselerin satın alınması gerektiğine ilişkin 05.10.2017 tarihli ihtarnamenin 06.10.2017 tarihinde davacı-karşı davalılara tebliğ edilmesine rağmen davacı- karşı davalıların tapuda taşınmazı devralmaya yanaşmadıkları, 07.11.2017 tarihli ihtarname ile tapuda hisse devrinin yapılması için verilen bir aylık sürenin de 06.11.2017 tarihinde sona erdiği, dolayısıyla ilk derece mahkemesince taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin haklı nedenle feshedildiği kabul edilerek davacı ... tarafından açılan tapu iptal ve tescil davasının reddine karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, diğer yandan kaldırma kararı sonrasında, davalı/karşı davacılardan ... ...'in davaya konu satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan haklarını ...'a, ...'ın ise ...'e temlik ettikleri, temlik alanların ise karşı dava ile birleşen davalardan feragat ettikleri, cezai şart alacağı yönünden karşı davacılar ve birleşen dosya davacıları arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğu, temlik alanlar ... ve ...'in bu davalardan feragat ettikleri gözetildiğinde karşı ve birleşen davaların da reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesinin isabetsiz olduğu gerekçesiyle davalı/karşı davacılar ..., ... ve ... vekilinin istinaf başvurularının reddine, ... vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak; asıl davada ...’ın açtığı davanın reddine, ...’ın açtığı davanın HMK’nın 150/5. maddesi uyarınca açılmamış sayılmasına; karşı davada temlik alanlar ... ve ...’un davalılar ... ve ...’a açtığı davanın feragat nedeniyle reddine, davacı ... tarafından açılan davanın reddine; birleştirilen dava yönünden de temlik alanlar ... ve ...’un davalılar ... ve ...’a açtığı davanın feragat nedeniyle reddine, ... tarafından açılan davanın reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl davada davacı-karşı dava ve birleştirilen davada davalı ... vekili ile asıl davada karşı davacılar ve birleştirilen davada davacılar ..., ... ve ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile;

"..... Somut olaya gelince; taraflar satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu müdürlüğüne gitmek suretiyle rızaları ile taşınmazın devir ve temlik işlemini yapma imkanına sahip olmakla birlikte, uyuşmazlık halinde satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil isteminin dava açmak suretiyle de ileri sürülmesi mümkündür. Rızaen ferağa yanaşmamak yahut tapuya gitmemek sözleşmeden kaynaklanan alacağın istenmesine engel değildir. Bu sebeple sözleşmenin diğer unsurlarının gözetilmesi suretiyle bir karar verilmesi gerekirken, asıl davada davacı ...'ın satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteminin reddine karar verilmesi doğru değildir.

Karşı dava yönünden yapılan temyiz incelemesinde; dava konusu 1627 ada 80 parsel sayılı taşınmaza ait dosyada yer alan tapu kaydı incelendiğinde satış vaadinde bulunan asıl davadaki davalılar adına kayıtlı olan hisselerin paylı mülkiyet hükümlerine tabi olduğu anlaşılmaktadır. Paylı mülkiyette paydaşlardan her biri, kendi payları üzerinde serbestçe tasarrufta bulunmak yetkisine sahip olduklarından, diğer paydaşların onayını almaya gerek olmaksızın paylarını devredebilir, rehnedilebilir veya her birinin payı alacaklılar tarafından haczettirilebilir.

Paylı mülkiyet hükümlerine tabi hisse üzerinde paydaşlardan her birinin ayrı tasarruf yetkisi bulunduğundan aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmadığından, her biri kendi adına hareket ederek payları üzerinde satış vaadi sözleşmesi düzenleyebilecekleri gibi davayı kabul ya da hakkından feragat edebilir. Bu hususlar gözetilmeden asıl dava yönünden davacı ... tarafından açılan davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenle (asıl davada) davacı ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile HMK 373/1. maddesi gereğince temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, yerel mahkeme hükmünün BOZULMASINA, bozma nedenine göre sair hususların ve davalı- karşı davacı ve birleştirilen davada davacılar vekilinin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, dosyanın İLK DERECE MAHKEMESİNE, karardan bir örneğin Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesine GÖNDERİLMESİNE…” karar verilmiştir.

B. Bölge Adliye Mahkemesince Verilen Direnme Kararı

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; önceki hükümdeki gerekçe tekrar edilerek, Yargıtay bozma ilâmındaki eksiklikler dikkate alındığında bozmaya uyulmasına karar verilmesi hâlinde bozma ilâmında dayanılan olguların asıl dosyada davacı ... yönünden 04.02.1959 tarihli 13/5 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararında açıklandığı gibi kazanılmış hak teşkil edeceği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A.Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen direnme kararına karşı süresi içinde asıl davada davacı-karşı dava ve birleştirilen davada davalı ... vekili ile asıl davada karşı davacılar ve birleştirilen davada davacılar ..., ... ve ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B.Temyiz Sebepleri

1. Davacı-karşı dava ve birleştirilen davada davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; tapu iptal tescil davasının reddine ilişkin gerekçenin hatalı olduğunu, sözleşmenin unsurlarının gözetilmesi gerektiğini ileri sürerek, direnme kararının bozulmasını talep etmiştir.

2. Davalılar-karşı dava ve birleştirilen davada davacılar vekilinin temyiz dilekçesinde; karşı dava ve birleşen dava davacıları arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmadığını, diğer davacıların feragatinin geçersiz kabul edilmesi gerektiğini, yargılama gideri ve vekâlet ücretlerinin hatalı hesaplandığını, ... ve ...'ın karşı dava ve birleştirilen davada davacı sıfatlarının sonlandırılmasının hatalı olduğunu, bir kısım talepler yönünden de hüküm kurulmadığını ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C.Uyuşmazlık

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin feshinin geçerli olup olmadığı, varılacak sonuca göre dosyadaki feragat işlemleri de dikkate alındığında asıl davada davacı ... tarafından açılan davanın reddinin isabetli olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

D.Gerekçe

1.İlgili Hukuk

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 29, 125, 237. maddeleri ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 706 ve 716. maddeleri

2.Değerlendirme

1. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle ilgili kavram ve yasal düzenlemelerin kısaca açıklanmasında yarar vardır.

2. Bilindiği üzere, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ön sözleşme başlığı altında düzenlenen 29. maddesi “Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, ön sözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır” hükmünü içermektedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri kaynağını bu maddeden almakla birlikte sözleşmeyle ilgili hükümler 6098 sayılı Kanun'un 237. maddesi, 4721 sayılı Kanun'un 706. maddesi ve Noterlik Kanunu'nun 60 ve 89. maddeleri ile Tapu Kanunu'nun 26 maddesinde yer almaktadır. Ancak bu düzenlemeler, taşınmaz satış vaadinin resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olamayacağına, noterlerin diğer işler yanında taşınmaz satış vaatlerine ilişkin senetlerin düzenleme işlerini de yapacaklarına, noter tarafından düzenlenmiş bu sözleşmelerin tapu siciline şerh verilebileceğine ilişkin bulunup, şekil ve şerh ile sınırlıdır. Kanunlarda, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleriyle ilgili ayrıntılı hüküm ve bir tanıma yer verilmemiştir.

3. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri; bir taşınmazın ileride belirli şartlarla belirli bir kişiye satılması borcunu içeren; bir tarafa veya iki tarafa birden taşınmazın satış sözleşmesinin yapılmasını talep etme hakkı sağlayan bir ön sözleşme olarak tanımlanmıştır (Türk Hukuk Lûgatı: Türk Hukuk Kurumu, Ankara 2021, C.1, s. 1071).

4. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, koşulları henüz gerçekleşmediği için kurulması olanaksız olan asıl satım sözleşmesinin görevini yerine getirmek üzere kolay ve güvenli bir yol olarak görülüp tercih edilen bir sözleşme türüdür. Bu sözleşme ile vaat eden, belli bir taşınmazı satmayı; vaat alan da bu taşınmazı satın almayı birbirlerine karşı borçlanırlar. Sözleşmenin kurulması ile sözleşmeye konu olan taşınmazın mülkiyeti el değiştirmez. Taşınmazın mülkiyetinin el değiştirmesi için ya tarafların rızaları ya da ilgili mahkemeden alınacak bir tescil kararı gerekir. Bu nedenle taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden doğan hak, ayni değil kişisel bir haktır. Bunun sonucu olarak da satış vaadi sözleşmesinin tarafları, bu sözleşmeden doğan haklarını yalnız birbirlerine veya haleflerine karşı ileri sürebilirler. Yoksa ayni haklarda olduğu gibi herkese karşı ileri sürülebilme olanakları yoktur. Görüleceği üzere, taşınmaz satış vaadi sözleşmeler noteri önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak doğuran sözleşmelerdendir.

5. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde 4721 sayılı Kanun'un 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davası ile borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

6. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise bu bedel 6098 sayılı Kanun'un 97. maddesi uyarınca depo ettirilmelidir.

7. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır. Elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak hâlinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması hâlinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması hâlinde de geçerlidir.

8. Yukarıda değinildiği gibi taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşmelerdir. Akdedilen satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan taşınmaz satış sözleşmesi akdedilmemişse, vaad alacaklısı TMK 716 . maddesine göre hukuki sebebin varlığı hâlinde mülkiyetin adına tescilini isteme hakkına sahiptir. İki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde sözleşmelerin feshini düzenleyen 6098 sayılı Kanun'un 125. maddesine göre tarafların sözlü iradeleri veya eylemli iradeleri fesihte birleşmemişse, feshin ancak mahkeme hükmüyle gerçekleştirilmesi olanaklıdır.

9. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapulu taşınmazın veya tapulu taşınmaz payının devrini içermesi nedeniyle tek taraflı irade beyanıyla feshedilemeyeceği; taraf iradelerinin fesih konusunda uyuşması, uyuşmaması hâlinde ise feshin ancak mahkeme kararı ile mümkün olduğu gözetildiğinde, usulünce gerçekleşmiş bir fesih bulunmadığından davacının tescil isteme hakkı vardır. Satış vaadi sözleşmelerinde vaat alacaklısı, mülkiyeti geçirme borcu yüklenen satıcı edimini yerine getirmediğinde açacağı tapu iptal tescil davası ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Bu sözleşmelerde, mülkiyeti devir borcu yüklenen satıcının taşınmaz satış sözleşmesini akdetmeye yanaşmaması yahut tapuya gitmemesi, vaat alacaklısının sözleşmeden kaynaklanan edimini istemesine engel değildir. Ayrıca paylı mülkiyet söz konusu olduğunda, paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yetkisine sahip olduğundan, kendi adına hareket ederek payları bakımından satış vaadi sözleşmesi düzenleyebilecekleri 4721 sayılı Kanun'un 688. maddesi hükmü gereğidir. İzah edilen tüm bu sebeplerle sözleşmenin diğer unsurlarının da gözetilmesi suretiyle bir karar verilmesi gerekirken, asıl davada davacı ...'ın satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteminin reddine karar verilmesi doğru değildir.

10. Hâl böyle olunca direnme kararının, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararında açıklanan gerekçe ve nedenlerle bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

VII. KARAR

Davacı-Karşı dava ve birleştirilen davada davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında açıklanan nedenlerden dolayı 6100 sayılı Kanun'un 371. maddesi gereğince BOZULMASINA,

Hükmüne direnilen bozma kararının kapsamı uyarınca Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlığın sadece asıl davaya ilişkin olması nedeniyle diğer temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına,

İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,

Dosyanın 6100 sayılı Kanun’un 373. maddesinin 2. fıkrası uyarınca kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

26.02.2025 tarihinde oy birliğiyle kesin olarak karar verildi.