Hukuk Genel Kurulu'nun 2022/607 E., 2024/160 K. sayılı kararı

T.C.

Yargıtay

Hukuk Genel Kurulu

2022/607 E., 2024/160 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2020/1027 E., 2021/774 K.

KARAR : Davanın kabulüne

ÖZEL DAİRE KARARI : Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 15.10.2020 tarihli ve

2019/2880 Esas, 2020/8899 Karar sayılı BOZMA kararı

Taraflar arasındaki kamulaştırma bedelinin tespiti ve terkin davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın yeniden görülmesi için dosyanın mahkemesine iadesine karar verilmiştir.

İlk derece mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiş, karara karşı taraf vekillerince istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

Bölge Adliye Mahkemesince faiz yönünden düzeltme yapılmak suretiyle ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kabulüne dair yeniden esas hakkında hüküm kurulmasına karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi tarafından verilen karar taraf vekillerinin temyizi üzerine Yargıtay 5. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonucu bozulmuş, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararının bir numaralı bendine karşı direnilmiştir.

Direnme kararı davacı idare vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı idare vekili dava dilekçesinde; Gebze-Orhangazi-İzmir otoyolu projesi kapsamında Bursa ili Nilüfer ilçesi Büyükbalıklı Mahallesi 2013 parsel sayılı taşınmazın tamamı ile 950 parsel sayılı taşınmazın bir bölümünün kamulaştırma bedelinin 4650 sayılı Kanunla değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 10 uncu maddesi gereğince tespiti ile kamulaştırılan taşınmazların yol olarak terkinini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; taşınmazların arsa vasfında olduğunu, mahkemece taşınmazların gerçek değerinin tespitini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 17.03.2017 tarihli ve 2016/667 Esas, 2017/297 Karar sayılı kararıyla; davanın kabulü ile; dava konusu 2013 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin 758.056,02 TL olarak tespitine, 950 parsel sayılı taşınmazın fen bilirkişinin 05.12.2016 tarihli rapor ve eki krokide B harfi ile gösterilen 5033,76 m2'sinin kamulaştırma bedelinin 454.588,47 TL olarak tespitine, davacı tarafça depo edilen kamulaştırma bedelinin, davalıya nemaları ile birlikte ödenmesi için müzekkere yazılmasına, 2013 parsel sayılı taşınmazın tamamı ile 950 parsel sayılı taşınmazın rapor ve eki krokide B harfi ile gösterilen 5033,76 m2'sinin tapu kaydının iptaliyle, taşınmazın yol olması nedeni ile terkinine, davanın açıldığı tarih olan 22.09.2016 tarihinden 4 ay sonrasına denk gelen 23.01.2017 tarihinden itibaren kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen 758.056,02 TL ve 454.588,47 TL'ye karar tarihine kadar yasal faiz yürütülmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 15.12.2017 tarihli ve 2017/1795 Esas, 2017/1221 Karar sayılı kararıyla; dava konusu taşınmazların kapama zeytinlik niteliği ve bilirkişi raporundaki özelliklerine göre kapitalizasyon faizinin % 4 oranında kabulü ile buna göre hesaplama yapılması gerekirken, % 6 oranında uygulama yapan bilirkişi raporuna göre karar verilmesi, dava konusu taşınmazların bilirkişi raporunda yazılı özelliklerine, konumu ve yerleşim yerlerine yakınlığına göre Kamulaştırma Kanunu’nun 11/1-i maddesi uyarınca gelir metoduna göre tespit edilen metrekare birim fiyatına % 230 oranında objektif değer arttırıcı unsur ilave edilmesi gerekirken, daha düşük oran esas alınarak eksik bedel tespiti, davacı idare harçtan muaf olduğu hâlde, harç konusunda yazılı şekilde karar verilmesinin doğru görülmediği gerekçesiyle davacı idare vekilinin istinaf itirazlarının esastan reddine, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın yeniden görülmesi için dosyanın mahkemesine iadesine karar verilmiştir.

V. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 16.04.2018 tarihli ve 2018/59 Esas, 2018/428 Karar sayılı kararıyla; davanın kabulü ile; dava konusu 2013 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin 1.259.595,05 TL olarak tespitine, 950 parsel sayılı taşınmazın fen bilirkişinin 05.12.2016 tarihli rapor ve eki krokide B harfi ile gösterilen 5033,76 m2'sinin kamulaştırma bedelinin 755.026,73 TL olarak tespitine, davacı tarafça depo edilen kamulaştırma bedelinin, davalıya nemaları ile birlikte ödenmesi için müzekkere yazılmasına, 2013 parsel sayılı taşınmazın tamamı ile 950 parsel sayılı taşınmazın rapor ve eki krokide B harfi ile gösterilen 5033,76 m2'sinin tapu kaydının iptaliyle, taşınmazın yol olması nedeni ile terkinine, davanın açıldığı tarih olan 22.09.2016 tarihinden 4 ay sonrasına denk gelen 23.01.2017 tarihinden itibaren kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen 1.259.595,05 TL ve 755.026,73 TL'ye karar tarihine kadar yasal faiz yürütülmesine karar verilmiştir.

VI. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 05.12.2018 tarihli ve 2018/3778 Esas, 2018/1980 Karar sayılı kararıyla; mahkemece verilen ilk karar ile ödenen bedele ilk karar tarihine kadar, iade üzerine oluşan fark bedele son karar tarihine kadar faiz yürütülmesi gerekirken, bedelin tamamına son karar tarihine kadar faiz yürütülmesi doğru değil ise de; bu eksikliğin giderilmesi yeniden yargılamayı gerektirmediği gerekçesiyle taraf vekillerinin istinaf başvurularının esastan reddine, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kabulü ile toplam kamulaştırma bedelinin 2.014.621,78 TL olarak tespitine, 1.212.644,49 TL için 23.01.2017 tarihinden 17.03.2017 tarihine kadar; fark bedel olan 801.977,29 TL'ye 23.01.2017 tarihinden 16.04.2018 tarihine kadar yasal faiz yürütülmesine, kamulaştırma bedelinin nemalarıyla derhâl davalıya ödenmesi için ilgili bankaya müzekkere yazılmasına, 2013 parsel sayılı taşınmazın tamamı ile 950 parsel sayılı taşınmazın fen bilirkişinin 05.12.2016 tarihli rapor ve eki krokide B harfi ile gösterilen 5033,76 m2'lik bölümün davalı üzerindeki tapu kaydının iptali ile yol olarak terkinine karar verilmiştir.

VII. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunulmuştur.

2. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile;

“…Dosyada bulunan kanıt ve belgelere, kararın dayandığı gerekçelere göre; kapama zeytinlik niteliğindeki Nilüfer ilçesi Büyükbalıklı Mahallesi, 950 ve 2013 parsel sayılı taşınmazlara 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11/1-f maddesi uyarınca gelir metodu esas alınarak değer biçilmesinde yöntem itibariyle bir isabetsizlik görülmemiştir. Ancak;

1-Taşınmazın kuru tarım arazisi niteliği, konumu ve yüzölçümü dikkate alındığında değeri belirlenirken kapitalizasyon faiz oranının % 5 uygulanması gerekirken, bu oranın % 4 kabulü ile fazla bedel tespiti,

2-Dava konusu 950 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırmadan arta kalan kısmının yüzölçümü, geometrik şekli ve bilirkişi kurulu raporunda belirtilen özellikleri gözetildiğinde, bu kısmın da bedeline hükmedilmesi gerektiğinin düşünülmemesi,

Doğru görülmemiştir…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.

B. Bölge Adliye Mahkemesince Verilen Direnme Kararı

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; Bursa ilinin sofralık zeytin yetiştiriciliğinde önemli merkezlerden biri olduğu, bölgesel olarak zeytin yetiştiriciliği bakımından yeterli derecede yağış aldığı, Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin kapama bahçe niteliğindeki taşınmazlar için yaygın kapitalizasyon faiz oranının kuru/sulu ayrımı yapılmaksızın % 4 olarak uyguladığı, münavebeye esas kuru tarım arazileri için uygulanan % 5 kapitalizasyon faiz oranının kapama zeytinlik niteliğindeki taşınmazlara uygulanmasının taşınmazın rant getirisi ve bölgenin tarımsal niteliği bakımından adil ve hakkaniyete uygun olmadığı gerekçesiyle bozma kararının bir numaralı bendi yönünden direnme kararı verilmiştir.

VIII. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen direnme kararına karşı süresi içinde davacı idare vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı idare vekili; objektif değer artış oranının % 230 olarak alınmasının hatalı olduğunu, taşınmazların kuru tarım arazisi olarak nitelendirildiği hâlde kapitalizasyon faiz oranının % 4 alınmasının doğru olmadığını, müvekkili idare lehine vekâlet ücretine hükmedilmesi gerektiğini ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Uyuşmazlık

Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kamulaştırma bedelinin tespiti ve terkin istemine ilişkin eldeki davada; dava konusu taşınmazın niteliği ve bilirkişi raporundaki özelliklerine göre yapılan hesaplamada kapitalizasyon faizinin % 4 oranında mı, yoksa % 5 oranında mı esas alınacağı noktasında toplanmaktadır.

D. Gerekçe

1. İlgili Hukuk

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 11 inci maddesi

2. Değerlendirme

a) Direnme konusu uyuşmazlık yönünden yapılan incelemede

1. Konunun açıklığa kavuşturulması için öncelikle 4650 sayılı Kanun ile değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun “Kamulaştırma bedelinin tespiti esasları” başlıklı 11 inci maddesine değinmek gerekmektedir.

2. Anılan maddede; “15 inci madde uyarınca oluşturulacak bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın;

a) Cins ve nevini,

b) Yüzölçümünü.

c) Kıymetini ektileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,

d) Varsa vergi beyanını,

e) Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,

f) Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın (…) mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini.

g) Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,

h) Yapılarda, (…) resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,

ı) (Değişik: 19/4/2018-7139/27 md.) (İptal ibare: Anayasa Mahkemesinin 10/4/2019 tarihli ve E.:2018/156; K.:2019/22 sayılı kararı ile) (İptal ibare: Anayasa Mahkemesinin 10/4/2019 tarihli ve E.:2018/156; K.:2019/22 sayılı kararı ile) her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,

Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.

Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz.

Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir. Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir” şeklinde düzenlemeye yer verilmiştir.

3. Bu maddeye göre tarım arazisi niteliğindeki taşınmazın mevkii ve şartlarına göre olduğu gibi kullanılması hâlinde ekilecek ürünler ve münavebeye alınan bu ürünlerin elde edilmesi için yapılacak harcamalar göz önünde tutularak net gelirin hesaplanması gerekmektedir. Ancak taşınmazın getireceği yıllık net gelir taşınmazın kamulaştırma bedeli değildir. Bulunan net gelirin kapitalizasyon faizi ile birlikte hesaplanması gerekir.

4. Daha somut bir anlatımla arazinin değeri, taşınmazın fiilen ekilebilir ürün münavebesine göre hesaplanan brüt gelirinden, münavebe ürünlerin üretim masraflarının çıkarılması ile bulunan net gelirinin kapitalizasyon faizine bölünmesi ile bulunur. Kapama bahçe niteliğindeki taşınmazlarda ise, üzerinde bulunan ve taşınmaza kapama bahçe niteliği veren ağaçların yıllık net ürün gelirinin kapitalizasyon faizi ile kapitalize edilerek kamulaştırma bedelinin belirlenmesi gerekmektedir.

5. Bu aşamada direnme kararına konu kapitalizasyon faizinin hangi oranda uygulanacağı hususunda değerlendirme yapılması gerekmektedir.

6. Arazi niteliğindeki taşınmazın net gelirine göre değerlendirilmesi, kapitalizasyon faizinin uygulanmasını gerektirir.

7. Arazinin rantı (net geliri) ile satış değeri (çıplak değeri) arasındaki oran olarak tanımlanan kapitalizasyon faizi, belli bir bölgede, aynı yıl içerisinde aynı tür tarımsal üretimin yapıldığı aynı vasıf ve karakterdeki arazinin gerçek satış bedeli ile net geliri belirlendikten sonra oranlanarak bulunur. Başka bir anlatımla bir yıl içinde bölgede satışı yapılan tüm arazilerin tespit edilen ortalama dekar fiyatının, aynı arazilerin ortalama net geliri saptandıktan sonra her iki ortalama rakamın birbirine olan oranı, kapitalizasyon faiz oranını ifade eder. Arazinin getirisi aynı kalmak şartıyla kapitalizasyon faiz oranı düştükçe arazi niteliğindeki taşınmazın değeri yükselir, oran yükseldikçe ise düşer.

8. Kıymeti takdir edilecek arazinin bedelinin belirlenmesinde uygulanacak kapitalizasyon faiz oranı, bölgede geçerli ortalama orandan hareketle, arazinin özel nitelikleri, başka bir anlatımla sulu veya kuru oluşu, toprağın yapısı, ekilebilecek ürünler, verimi, yüzölçümü, taşınmaz toprağının kompozisyonu gibi nitelikleri dikkate alınarak belirlenmektedir. Araziye uygulanacak faiz oranı, saptanan bu niteliklere göre azalıp çoğalacaktır.

9. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde bilirkişi kurulu raporunda belirtilen özellikler ve dosya kapsamına göre dava konusu taşınmazların kuru tarım arazisi niteliği, konumu ve yüzölçümü dikkate alındığında kapitalizasyon faiz oranının % 5 oranında uygulanması gerekmektedir.

10. Hâl böyle olunca Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

11. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

b) Uyulan kısımlara yönelik temyiz talepleri yönünden yapılan incelemede

12. Temyize konu bozma kararında yer alan ve “…2-Dava konusu 950 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırmadan arta kalan kısmının yüzölçümü, geometrik şekli ve bilirkişi kurulu raporunda belirtilen özellikleri gözetildiğinde, bu kısmın da bedeline hükmedilmesi gerektiğinin düşünülmemesi,…” gereğine işaret eden bozma nedenine mahkemece uyularak bozma doğrultusunda işlem yapılmıştır. Bu durumda bozma kararına uyularak oluşturulan hüküm Özel Dairece incelenmesi gerektiğinden, bu hükme yönelik inceleme yapılması için dosya Özel Daireye gönderilmelidir.

IX. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1- a bendinde (§1-11) belirtilen gerekçelerle davacı idare vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA,

II- b bendinde (§12) gösterilen gerekçelerle, uyulan kısımlara yönelik inceleme yapılması için dosyanın YARGITAY 5. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE,

06.03.2024 tarihinde oy birliğiyle kesin olarak karar verildi.